OLG Hamm klärt Rechtsfolgen bei Verkauf eines gewidmeten Grundstücks als Privatgrundstück

Verkauft eine Stadt ein teilweise als Straße gewidmetes Grundstück als Privatgrundstück an einen Investor, kann dieser aufgrund des vorliegenden Rechtsmangels nicht mehr von dem Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Gewährleistungsanspruch verjährt ist. Der Käufer schuldet in dem Fall aber auch keine weitere, vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe. Das hat das Oberlandesgericht Hamm am 14.01.2016 entschieden (Az.: 22 U 136/11, BeckRS 2016, 03331).

Stadt verkauft ehemaliges Schlachthofgelände an privaten Investor

Im Januar 2009 verkaufte die beklagte Stadt aus dem Westfälischen ihr rund 20.000 Quadratmeter großes ehemaliges Schlachthofgelände an einen privaten Investor, dessen Rechtsnachfolger die Klägerin ist. Teil des verkauften Grundstücks ist eine als "Schlachthofstraße" bezeichnete Wegfläche, eine nach circa 20 bis 30 Metern mit einem Tor versehene Sackgasse. Nach dem Kaufvertrag hatte der Käufer ab dem 01.01.2010 30 Arbeitsplätze nachzuweisen und schuldete der Stadt eine Vertragsstrafe von 5.000 Euro pro nicht geschaffenem Arbeitsplatz.

Wegflächen-Widmung als öffentliche Straße stellt sich erst im Nachhinein heraus

Das Kaufobjekt wurde zum 01.02.2009 übergeben. Als ein Anlieger eines benachbarten Gewerbebetriebes die Schlachthofstraße weiterhin als Zuwegung zu seinem Betrieb und als Abstellfläche nutzen wollte, wurde bekannt, dass die Schlachthofstraße als öffentliche Straße gewidmet war. Als solche war sie auch in einer im Bauamt der Beklagten geführten Widmungskartei eingetragen. Die Widmung bestätigte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einem vom Anlieger gegen die Stadt geführten verwaltungsgerichtlichen Verfahren im Jahr 2014.

Käuferin erklärt Rücktritt vom Kaufvertrag – Vertragsstrafe wegen nicht geschaffener Arbeitsplätze

Bereits im Mai 2011 hatte die Käuferin gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt, weil sie den als öffentliche Straße gewidmeten Grundstücksteil nicht nach ihren Vorstellungen nutzen und bebauen könne. In seinem ebenfalls im Mai 2011 erlassenen erstinstanzlichen Urteil sah das Landgericht Hagen die Vertragsstrafe in Höhe von 130.000 Euro für 26 nicht geschaffene Arbeitsplätze als verwirkt an. Im Mai 2013 erhielt die Beklagte von einer Bürgin 75.000 Euro als Teilzahlung auf die Vertragsstrafe.

Käuferin wendet sich mit Schadenersatzansprüchen wegen Widmung gegen Vertragsstrafe

Im Berufungsverfahren vor dem OLG Hamm, das bis zur Erledigung des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens ausgesetzt war, hat die Klägerin von der Beklagten die Erstattung des gezahlten Teils der Vertragsstrafe verlangt. Sie hat zudem gemeint, der Beklagten keine weitergehende Vertragsstrafe zu schulden, und hat die Feststellung der Pflicht der Beklagten zum Ausgleich der Schäden begehrt, die der Klägerin durch den Weiterverkauf einer als öffentliche Straße gewidmeten Teilfläche entstehen. Die Beklagte hat das Klagebegehren als nicht gerechtfertigt angesehen und unter anderem die Einrede der Verjährung erhoben.

OLG Hamm: Rücktritt wurde unwirksam

Das OLG Hamm verhalf der Klage trotz des vorliegenden Rechtsmangels nur teilweise zum Erfolg. Aufgrund des von der Käuferin erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag habe die Beklagte die erhaltene Vertragsstrafe nicht zurückzuzahlen, weil der Rücktritt nach der von der Beklagten erhobenen Verjährungseinrede unwirksam geworden sei. In Höhe von zumindest 75.000 Euro habe die Käuferin die Vertragsstrafe zunächst verwirkt gehabt. Den Nachweis, dass mehr als vier Arbeitsplätze geschaffen worden seien, habe sie nicht geführt.

Widmung eines Teilgrundstücks als Rechtsmangel

Die Verpflichtung zur Zahlung der Vertragsstrafe entfalle dann zwar bei einem wirksamen Rücktritt vom Kaufvertrag. Im vorliegenden Fall habe die Käuferin vom Kaufvertrag zurücktreten dürfen. Die Kaufsache sei mit einem Rechtsmangel behaftet. Ein solcher liege in der Widmung eines Teilgrundstücks als öffentliche Straße. Diese habe zur Folge, dass die Käuferin mit dem gewidmeten Teil nicht nach Belieben verfahren könne, sondern den Gemeingebrauch anderer zu dulden habe.

Verjährungsfrist von zwei Jahren abgelaufen

Gegenüber dem erklärten Rücktritt könne sich die Beklagte aber auf die Einrede der Verjährung berufen, sodass dieser unwirksam sei. Es gelte eine zweijährige Verjährungsfrist, die mit der Übergabe des Grundstücks am 01.02.2009 begonnen habe und bereits vor der Rücktrittserklärung im Mai 2011 vollendet gewesen sei.

Mangels Arglist keine längere Verjährungsfrist

Auf eine längere Verjährungsfrist könne sich die Klägerin nicht berufen, da die Beklagte den Rechtsmangel nicht arglistig verschwiegen habe. Die den Parteien bei Vertragsschluss bekannten örtlichen Gegebenheiten hätten in Bezug auf die "Schlachthofstraße" den Eindruck vermittelt, es handle sich um Privatgelände, nicht um öffentliches Straßenland. Dies hätten die mit dem Verkauf befassten Mitarbeiter des Liegenschaftsamtes der Beklagten auch nicht weiter hinterfragen müssen. Die Eintragung in der Widmungskartei sei ihnen nicht bekannt, eine Abfrage dieser Kartei vor dem Verkauf von Grundstücken sei bei der Beklagten auch nicht üblich gewesen. Zudem habe ein Fachgericht, das erstinstanzliche Verwaltungsgericht Arnsberg, in dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren ebenfalls angenommen, dass die Schlachthofstraße nicht gewidmet gewesen sei.

Weitere Vertragsstrafenzahlung kann verweigert werden

Ebenso wie der Rücktritt sei auch der von der Klägerin mit dem Rechtsmangel begründete Schadenersatzanspruch gegen die Beklagte verjährt. Die Verjährung schließe aber nicht aus, dass die Klägerin gegenüber der Beklagten eine weitere Vertragsstrafenzahlung und ihre weitere Inanspruchnahme insoweit aus dem notariellen Kaufvertrag verweigern dürfe. Nach dem erst durch die Verjährungseinrede unwirksam gewordenen Rücktritt schulde die Klägerin der Beklagten keine weitere Vertragserfüllung, mithin auch keine weitere Vertragsstrafe. Deswegen habe die Beklagte auch der Löschung einer zur Absicherung der weiteren Vertragsstrafe vereinbarten Grundschuld zuzustimmen und könne in Bezug auf die Vertragsstrafe keine weiteren Vollstreckungsmaßnahmen aus dem im Kaufvertrag vereinbarten Titel veranlassen.