Steuertrick mit fiktiver Kunst geht nicht auf

Dass niemand so richtig wusste, welche Kunstwerke für fast 1.000.000 Euro verkauft werden sollten, machte das OLG Brandenburg stutzig. Tatsächlich ging es wohl darum Grunderwerbsteuer für das Grundstück zu sparen, auf dem sie sich befanden.

Das OLG Brandenburg war überzeugt, dass ein mit einem Grundstückskauf verbundener Kauf von Kunstgegenständen nur vorgenommen wurde, um die anfallende Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Es zog dafür vor allem den fehlenden Nachweis von ernstlichen Vertragsverhandlungen, die unklare Umschreibung der Gegenstände und den Umstand heran, dass die letztendliche Gesamtsumme dem ursprünglich gelisteten Kaufpreis für das Grundstück entsprach. Der Kaufvertrag sei daher als Scheingeschäft nichtig (Urteil vom 13.05.2026 – 5 U 37/25).

Ein Grundstück sollte laut Exposé 1.950.000 Euro kosten, die Parteien einigten sich in ihrem notariell beurkundeten Kaufvertrag jedoch schließlich auf einen Preis von nur 1.050.000 Euro. Der großzügige Rabatt erklärte sich durch einen weiteren Kaufvertrag, der jedoch nicht das Grundstück, sondern die darauf befindlichen "Kunstgegenstände" betraf – der Preis: 900.000 Euro. Käuferin war eine Gesellschaft, deren Vertreter in das Objekt einzog, einen Internetanschluss einrichten ließ und mit seiner Familie dort seinen Hauptwohnsitz anmeldete. Eine gewerbliche Nutzung war wohl ebenfalls geplant. 

Die Zahlungen blieben allerdings aus. Der Käufer verwies auf eine Reihe von Mängeln, die Minderungsansprüche nach sich zögen. Dem Verkäufer wurde das schließlich zu bunt. Er zog vor das LG Frankfurt und verlangte neben der Herausgabe und Räumung des Grundstücks auch die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung. In Frankfurt gab man dem Begehren vollumfänglich statt, das OLG Brandenburg stimmte dem im Berufungsverfahren nun im Wesentlichen zu – nur auf die Räumung bestehe kein Anspruch.

Ein Hauch von Nichts

Das Gericht bewertete den tatsächlich abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag als Scheingeschäft nach § 117 BGB und damit als nichtig. Der wirklich gewollte Kaufvertrag – mit einem Preis von 1.950.000 Euro – sei wiederum nichtig, weil für diesen die Form des § 311b Abs. 1 BGB nicht eingehalten worden sei.

Es stehe fest, dass die Parteien den Kaufpreis zur Einsparung von Grunderwerbsteuer niedriger angesetzt hätten, um die Lücke dann mit dem Kauf der "Kunstgegenstände" zu schließen. Das OLG ließ sich nicht von den Argumenten des Käufers überzeugen, wonach der Makler den im Exposé genannten Kaufpreis eine "Verhandlungsbasis" genannt habe, mit der die vorhandenen Kunstgegenstände "verrechnet" werden könnten.

Vielmehr habe der Verkäufer glaubhaft geschildert, dass es der Käufer gewesen sei, der auf eine Herabsetzung des Kaufpreises gedrängt habe, um "Kosten zu sparen". Dafür spreche zunächst auch, dass über den Kaufpreis der Kunstgegenstände nicht nachweislich verhandelt worden sei. Zudem enthalte der Kaufvertrag keinerlei Einzelheiten zu den Kunstgegenständen, die mit fast einer Million Euro bepreist worden seien. Diese seien nur allgemein umschrieben worden, ohne dass man sie anhand der Beschreibung individuell ausmachen könne. Der Vortrag zu den Kunstgegenständen sei insgesamt "inhaltsleer", zumal der Kaufvertrag typische Klauseln enthalte, die eigentlich nur für Grundstückskaufverträge vorgesehen seien – etwa die ausdrückliche Aufnahme der dinglichen Einigung.

Herausgabe ja, Räumung nein

Neben einem Anspruch auf Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung bestehe außerdem auch ein Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks (§ 985 BGB). Der nichtige Kaufvertrag verschaffe dem Käufer kein Recht zum Besitz, das er dem Verkäufer als tatsächlichem Eigentümer entgegenhalten könne. 

Der Anspruch auf Räumung – also Entfernung der Gegenstände des Käufers, § 1004 Abs. 1 BGB – scheitere hier an einer Formalität: Der klagende Verkäufer habe die konkrete Besitzstörung nicht schlüssig dargelegt. Die klägerseitigen Schriftsätze hätten es nur als Möglichkeit in den Raum gestellt, dass er das Inventar seiner Plattenbauwohnung in das neue Objekt verbracht hätte. Insgesamt sei der Vortrag aber nicht bestimmt genug.