Tönning darf kassieren

In Zeiten klammer Kassen führen immer mehr Kommunen eine Zweitwohnungsteuer ein – auch der nordfriesische Kurort Tönning. Die Klage einer Freizeit-Einwohnerin dagegen blieb nun auch vor dem BVerwG ohne Erfolg.

Die Eigentümerin einer Wohnung in der nordfriesischen Kleinstadt Tönning ist mit ihrer Klage gegen die dort erhobene Zweitwohnungsteuer nun auch vor dem BVerwG gescheitert. Die Leipziger Richterinnen und Richter waren der Meinung, die Steuer und damit die zugrunde liegende Satzung seien rechtlich in Ordnung (Urteil vom 22.07.2026 – 8 C 1.26). 

Die Frau wohnte eigentlich nicht in der Gemeinde mit weniger als 5.000 Einwohnerinnen und Einwohnern nahe der Mündung des Flüsschens Eider in die Nordsee mit ihren historischen Altstadtgebäuden sowie Naturschutzflächen nebst Wattenmeer. Ihren Hauptwohnsitz hatte sie stattdessen in Berlin. In Tönning gehörte ihr jedoch ein 300 Jahre altes Haus am malerischen Hafen, an dem Fischerboote und Jachten ankern. Im Jahr 2020 setzte die Gemeinde dann eine neue Satzung in Kraft. Die komplizierte Formel für ihren neuen Steuerbescheid lautete: Lagefaktor 1,66 x Wohnfläche 80 m² x Baujahresfaktor 1,730 x Gebäudeartfaktor 1,10 x 100 x Verfügbarkeitsgrad 100% x Steuersatz 3,5%. Heraus kamen dabei im konkreten Fall rund 900 Euro Steuer pro Jahr.

"Völlig unrealistisch und willkürlich"

Die jetzige Festsetzung entspreche einer Erhöhung von 300%, bemängelte die Freizeit-Einwohnerin: Die Faktoren seien größtenteils willkürlich; so sei nicht klar, was der Wohnwert sei und wieso der sich innerhalb eines Jahres verdoppelt habe. Auch die unterstellte Möglichkeit, die von der Behörde zugrunde gelegte Kaltmiete zu erzielen, liege jenseits jeder Realität. Vor dem VG Schleswig hatte sie damit ebenso wie vor den obersten Verwaltungsrichterinnen und -richtern des Küstenlands und jetzt dem BVerwG in Leipzig schlechte Karten.

Da half auch nicht die Behauptung, die Erhöhung sei ein persönlicher Affront und sie fühle sich durch die hohe Ausgangsbasis gegenüber anderen Inhaberinnen und Inhabern einer Zweitwohnung benachteiligt. Historische Gebäude wie das ihre müssten unter schwierigen Denkmalschutzbedingungen erhalten werden – unter Kosten-/Nutzengesichtspunkten handele es sich also um Liebhaberobjekte, die von Einwohnerinnen und Einwohnern nicht gekauft würden, argumentierte sie. Zudem sei die Pflege der Objekte ein nicht zu unterschätzender Wirtschaftsfaktor für das lokale Handwerk und trage zur touristischen Attraktivität bei.

Seine Entscheidung hat das BVerwG auf Anfrage von beck-aktuell.Heute im Recht nur telefonisch mitgeteilt; die schriftlichen Urteilsgründe sind erst in einigen Wochen zu erwarten. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückbewirkung von Rechtsfolgen liege nicht vor, hieß es aus Leipzig. Der Steuermaßstab verstoße zudem nicht gegen den Gleichheitssatz.

Das OVG Schleswig fasste seine Abweisung der Klage seinerzeit so zusammen: Die Tönninger Regelung enthalte einen Maßstab, wonach zur Ermittlung des Lagewerts der Bodenrichtwert des Grundstücks, auf dem sich die Zweitwohnung befinde, durch den höchsten Bodenrichtwert im Gemeindegebiet zu teilen und das Ergebnis der Teilung mit dem Wert "1" zu addieren sei. Diese Berechnung bewege sich innerhalb des Gestaltungsspielraums der Kommune und verletze nicht den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Der Aufschlag zum Verhältniswert sei eine zulässige Korrektur, um übermäßige Spreizungen aus dem Verhältnis der Bodenrichtwerte zueinander zu vermeiden. Der Senat stellte zudem fest, dass eine Änderung der Satzung während des gerichtlichen Verfahrens zulässig sei und eine zunächst rechtswidrige Steuererhebung heilen könne.

Der "Aufwand" zählt

Zweitwohnungsteuern gelten als "örtliche Aufwandsteuern", wie Gary Rüsch von der Hochschule für Finanzen Nordrhein-Westfalen im Beck’schen Steuer- und Bilanzrechtslexiko erläutert. Angeknüpft werde dabei an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die sich im Aufwand für das Vorhalten einer zusätzlichen Wohnung ausdrücke, so der gelernte Steuerberater und hauptamtliche Professor. Auch für den kommunalen Finanzausgleich sei der Wohnsitz wichtig. Vor allem Universitätsstädte schüfen durch die Abgabe gerne einen Anreiz, den Erstwohnsitz in die jeweilige Gemeinde zu verlegen. Das Gleiche gilt laut dem Juristen Timm Oelschläger für Großstädte mit attraktiven Arbeitsplätzen, die Berufspendler aus dem Speckgürtel zum Ummelden animieren wollen (DStR 2008, 590). Maßgeblich ist, dass jemand eine Zweitwohnung im Gemeindegebiet hat – selbst wenn sich die andere Behausung in derselben Stadt befindet.

Und was unterscheidet eine Zweit- von einer Hauptwohnung? Häufig werde Erstere mit der "Nebenwohnung" nach dem Bundesmeldegesetz gleichgesetzt, erläutert Rüsch. Das ist dann "jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird" (§ 20 BMG). Als Hauptwohnung oder Erstwohnsitz gilt diejenige Wohnung, die vorwiegend genutzt wird; eine weitere Bleibe gilt dann als Zweitwohnsitz oder Nebenwohnung (§ 21 BMG).

Pflegebedürftige und Häftlinge befreit

Aber keine Regel ohne Ausnahme: Nicht bezahlen müssen beispielsweise Verheiratete, die aus beruflichen Gründen anderswo einen Zweitwohnsitz haben, sich aber mit ihrem Ehepartner oder ihrer Partnerin einen gemeinsamen Hauptwohnsitz teilen. Hintergrund ist dem Steuerexperten zufolge eine Entscheidung des BVerfG, wonach Verheiratete sonst unter Verstoß gegen Art. 6 Abs. 1 GG diskriminiert würden (Beschluss vom 11. 10. 2005 - 1 BvR 1232/00). Ungeschoren bleiben ferner Bewohnerinnen und Bewohner von Pflegeheimen oder therapeutischen Einrichtungen, sowie Strafgefangene und Menschen, die sich nicht länger als sechs Monate an einem Ort aufhalten und bereits anderswo in Deutschland gemeldet sind (§ 27 II BMG).

Zahlen muss regelmäßig der Inhaber der Wohnung – Steuerschuldner ist also Mieter oder Eigentümerin. Bemessungsgrundlage ist für Erstgenannte normalerweise die jährliche Nettokaltmiete, für Eigentümerinnen und Eigentümer wird laut Rüsch demgegenüber vielfach eine Vergleichsmiete oder ein pauschalierter Mietwert angesetzt. Die Höhe der Steuer darf jede Kommune selbst festlegen: Verbreitet sei ein linearer Steuersatz von 5% bis zu 35%, so der Hochschullehrer. Ein degressiver Tarif habe demgegenüber in Konstanz mangels sachlicher Gründe das Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verletzt – und somit den Allgemeinen Gleichheitssatz (BVerfG, Beschluss vom 15.01.2014 – 1 BvR 1656/09).