Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich unzulässig

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich erfolgreich gegen die nächtliche Nutzung einer als „Laden“ ausgewiesenen Teileigentumseinheit als Gaststätte gewehrt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.07.2015 entschieden, dass eine Teileigentumseinheit grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden darf, wenn sie nach der Teilungserklärung als Laden dient. Eine andere Nutzung komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn sie nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung (Az.: V ZR 169/14).

Nächtlicher Gaststättenbetrieb in als Laden ausgewiesener Teileigentumseinheit

Die beklagte Teileigentümerin erwarb 1995 ihre Einheit, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. In der Eigentümerversammlung vom 10.05.2011 wurde ein inzwischen bestandskräftiger Beschluss gefasst, wonach „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“ und die Hausverwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt wurde. Mit ihrer Klage wollte die Wohnungseigentümergemeinschaft erreichen, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offen halten darf. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung blieb erfolglos. Dagegen legte die Klägerin Revision ein.

BGH: Unterlassungsanspruch nicht verwirkt

Die Revision hatte Erfolg. Der BGH hat die Beklagte jetzt dem Antrag entsprechend verurteilt. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen stehe der Einwand der Verwirkung aus § 242 BGB dem auf die nächtlichen Öffnungszeiten beschränkten Unterlassungsanspruch der Kläger nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG nicht entgegen. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor ein Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, sei die Beklagte nicht so zu stellen, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte. Denn die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schütze deren Eigentümer nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründe aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es laut BGH hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Als Laden ausgewiesene Teileigentumseinheit darf grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden

Laut BGH erweist sich die Entscheidung des Berufungsgerichts auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Diene eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, dürfe sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.

Ausnahme: Gaststätte stört nicht mehr als ausgewiesene Nutzung

Allerdings könne sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend sei dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, als bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten sei. Davon könne hier schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.