Kein Ankaufsrecht nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz in klassischen Überbauungsfällen

Ein Recht auf Ankauf einer Grundstücksfläche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz bezieht sich nicht auf Überbauungsfälle, in denen ein Anbau über die Grundstücksgrenze hinaus gebaut wurde. Vielmehr kommt ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur in Betracht, wenn für die bauliche Nutzung zu Zeiten der DDR ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen wurde oder dies in der DDR zu erreichen gewesen wäre und wegen eines für die damalige Zeit typischen Vollzugsdefizits ausgeblieben ist. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.07.2016 im sogenannten Warnemünder Verandenstreit entschieden (Az.: V ZR 195/15).

Veranda stand auf städtischem Grundstück

Die Kläger kauften Anfang 1968 von einer Bürgerin deren Wohngrundstück in der Innenstadt von Rostock-Warnemünde. Das Grundstück war seinerzeit mit einem Wohngebäude bebaut, das sich zur Straße hin mit einer abbruchreifen überdachten Veranda in Holzbauweise fortsetzte. Die Veranda stand auf einer Fläche von etwa 25 m² auf dem angrenzenden – seinerzeit volkseigenen – Grundstück, das heute der beklagten Stadt Rostock gehört. Aufgrund einer Baugenehmigung vom Mai 1968 wurde unter anderem die Holzveranda samt Fundament vollständig abgerissen und durch einen Massivbau aus Mauerwerk mit massivem neuen Fundament und Betondecke ersetzt.

Grundstückskäufer irrten über Eigentumserwerb an Veranda-Fläche

Beim Erwerb des Grundstücks und den späteren Baumaßnahmen nahmen die Kläger an, sie hätten auch die Fläche erworben, auf der die abgerissene Holzveranda stand. 2010 kündigte die Stadt Rostock einen angeblich bestehenden Leihvertrag über die mit dem Anbau bebaute Teilfläche ihres Grundstücks und verlangt von den Klägern die Zahlung eines Nutzungsentgeltes, zuletzt – für die Zeit ab dem 01.01.2012 – in Höhe von 602,04 Euro im Jahr.

Käufer halten sich zumindest für ankaufberechtigt

Die Kläger meinen, sie seien berechtigt, die für den Anbau in Anspruch genommene Fläche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anzukaufen. Jedenfalls handele es sich bei dem Anbau um einen von der Stadt Rostock zu duldenden Überbau. Sie beantragen die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und die Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf Nutzungsentgelt in der beanspruchten Höhe zusteht. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben.

BGH verneint Ankaufsrecht mangels verliehenen Nutzungsrechts zu DDR-Zeiten

Der BGH hat bestätigt, dass den Klägern kein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht, das Berufungsurteil im Übrigen aber aufgehoben. Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hätten Nutzer einen gesetzlichen Anspruch, von ihnen mit Billigung staatlicher Stellen baulich genutzte fremde Grundstücke zum halben Bodenwert anzukaufen, oder einen Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts zur Hälfte des üblichen Erbbauzinses. Dafür reiche aber nicht schon die bauliche Nutzung an sich. Dem Nutzer müsse vielmehr für die bauliche Nutzung zu Zeiten der DDR ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen worden sein. Dem stehe es gleich, wenn die Verleihung oder Zuweisung eines solchen Nutzungsrechts in der DDR zu erreichen gewesen wäre und wegen eines für die damalige Zeit typischen Vollzugsdefizits ausgeblieben ist. Daran fehle es hier.

Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfasst keine Überbauungsfälle

Die Kläger hätten ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück gekauft und bei dessen Umbau den Anbau über die Grenze gebaut. Solche Überbauungsfälle seien nicht die Folge eines für die DDR typischen Vollzugsdefizits, sondern die Folge von Fehlern bei der Planung und Ausführung von Bauten durch den Eigentümer. Sie seien schon immer vorgekommen und kämen nach wie vor im gesamten Bundesgebiet vor. Sie seien seit dem Inkrafttreten des BGB am 01.01.1900 in § 912 BGB (Überbau) geregelt und hätten auch in der ehemaligen DDR eine ähnliche Ausgestaltung gefunden (§ 320 ZGB). Solche Fälle seien befriedigend geregelt gewesen und hätten keiner Bereinigung bedurft.

(Leicht) fahrlässig errichteter Überbau nicht zu beseitigen

An sich müsste derjenige, der sein Gebäude ohne Gestattung des Nachbarn über die Grenze baut, den Überbau beseitigen. Das würde aber zu einer Zerstörung wirtschaftlicher Werte führen, die nicht gerechtfertigt ist, wenn den Überbauenden keine grobe Fahrlässigkeit trifft, so der BGH weiter. Deshalb bestimme § 912 BGB, dass ein Überbau unter dieser Voraussetzung gegen Zahlung einer Geldrente hingenommen werden muss. Das gelte nicht nur, wenn die Grundstücksgrenze bei Errichtung eines Gebäudes überschritten wird, sondern auch, wenn dies bei einem späteren Um- oder Ausbau geschieht. Eine solche Rente sei in aller Regel deutlich geringer als eine Pacht oder eine Nutzungsentschädigung. Die Kläger akzeptierten eine Geldrente nach § 912 Abs. 2 BGB, wehrten sich aber gegen die Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung.

BGH bejaht entgegen Vorinstanz Vorliegen eines Überbaus

Das Berufungsgericht verneinte laut BGH schon einen Überbau. Der Anbau stehe vollständig auf dem städtischen Grund, es fehle folglich an einer Überschreitung der Grundstücksgrenze. Dieser Argumentation ist der BGH nicht gefolgt. Die entsprechende Anwendung von § 912 BGB auf einen nachträglichen über die Grenze gebauten Anbau hänge nicht davon ab, in welchem Umfang der Anbau auf dem überbauten Grundstück steht, sondern von den mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude.

OLG muss jetzt über Nutzungsentgelt entscheiden

Der BGH hat die Sache wegen des Nutzungsentgelts an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Dieses müsse jetzt feststellen, ob die Voraussetzungen eines Überbaus nach § 912 BGB vorliegen. Dafür müsse aufgeklärt werden, welche Folgen ein Abbruch des Anbaus für das Haus der Kläger hätte und ob sie grob fahrlässig über die Grenze gebaut haben. Eine Rolle könnte auch die Frage spielen, ob die Stadt Rostock den Überbau in der Vergangenheit gestattet hat und ob diese Gestattung widerruflich war. Sollte sie die Errichtung solcher Anbauten widerruflich gestattet haben, wäre sie zu deren Duldung nur bis zu einem Widerruf verpflichtet.