Erwerb umgewandelter Dachgeschosswohnung durch nur einen der Mieter - Gartennutzung

BGB §§ 464, 472, 535, 545 S. 1, 566 I, 577, 985, 1004 1. Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt. (amtlicher Leitsatz) 2. Eine vom Vermieter gem. § 535 I 2 BGB vorzunehmende Gebrauchsüberlassung erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann. (amtlicher Leitsatz) 3. Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind. (amtlicher Leitsatz) BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14 (LG Köln), BeckRS 2016, 09243

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 13/2016 vom 23.06.2016

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Sachverhalt

Die Parteien streiten um die Herausgabe eines von den Beklagten genutzten Gartenanteils auf dem Grundstück D.. Die Beklagten mieteten ab Mai 2004 die Dachgeschosswohnung des auf diesem Grundstück befindlichen Dreifamilienhauses. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des Gartens. Der damalige Vermieter veräußerte das Grundstück später an die W. Immobilien und Projektentwicklung GmbH (im Folgenden: W.), die es im Juli 2010 in Wohnungseigentum aufteilte. Dabei wurde der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet.

Die W., die sich ein Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte vorbehalten hatte, vereinbarte im Oktober 2010 mit den Beklagten unter anderem:

"Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 gekennzeichnet. Weiterhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft."

Den angesprochenen Kauf der von ihnen bewohnten Dachgeschosswohnung lehnten die Beklagten kurz darauf ab. Anschließend veräußerte die W. die Erdgeschosswohnung im April 2011 an die Kläger. In Bezug auf den Garten heißt es im Kaufvertrag unter anderem:

"Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zugeordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet diese Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht."

Im März 2013 schlossen die Kläger und die W. einen weiteren Kaufvertrag über die von den Beklagten gemietete Dachgeschosswohnung, die als Letzte noch zum Verkauf gestanden hatte. Zugleich verzichtete die W. in einer Änderungsvereinbarung zur Teilungserklärung auf ihr Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte. Bezüglich dieses Kaufvertrages über die Dachgeschosswohnung übte der Beklagte zu 2 ein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb die Wohnung im April 2013 von der W. Die Beklagte zu 1 zahlte anschließend jedenfalls in der Zeit von Juli bis November 2013 an den Beklagten zu 2 monatlich 800 € mit dem Verwendungszweck "Miete".

Die Kläger, die das Mietverhältnis der Beklagten einschließlich des Gartennutzungsrechts spätestens mit dem Erwerb der Mietwohnung durch den Beklagten zu 2 für beendet erachten, nehmen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des von ihnen nach wie vor in Besitz gehaltenen Gartenanteils in Anspruch. Ihre Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Rechtliche Wertung

Die Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht habe das Mietverhältnis der Beklagten an der Dachgeschosswohnung einschließlich des Nutzungsrechts am Garten mit Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2 (§ 577 Abs. 1, 3, § 472 BGB) zutreffend für insgesamt erloschen erachtet. Die Kläger, die mit Erwerb des Eigentums an der Erdgeschosswohnung über das dieser Wohnung zugewiesene Sondernutzungsrecht am Garten gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite neben der W. in das Mietverhältnis zwischen dieser und den Beklagten eingetreten waren, könne deshalb von den Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der im Streit stehenden Gartenfläche beanspruchen. Ein Schuldverhältnis erlösche, wenn sich Forderung und Schuld in einer Person vereinen, was hier beim Käufer der Dachgeschosswohnung der Fall ist. Denn er habe nach §§ 577 Abs. 1, 3, 464 Abs. 2 BGB zu den Bedingungen Eigentum erworben, die mit dem Drittkäufer vereinbart wurden. Dies wirke auch gegen den Mieter, der nicht an dem Kauf beteiligt ist. Denn ein Mietverhältnis könne nicht - auch nicht gemäß § 566 BGB - wirksam entstehen bzw. übergehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt. Zudem setze § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, dass der Vermieter den Gebrauch an der Mietsache überlässt. Dies sei mehr als die bloße Gestattung oder Duldung eines (Mit-)gebrauchs. Der Vermieter schulde die Verschaffung ungestörten alleinigen Besitzes des Mieters auch unter Ausschluss des Vermieters. Dies erfordere die ausschließliche Benutzung der Wohnung oder zumindest eines abgegrenzten Teils hiervon. Die Konfusion des Mietverhältnisses erfasse auch den Gartenanteil. Denn mit dem Erwerb von Eigentum gehe die Auflösung des Mietverhältnisses und die Unterstellung der künftigen Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten unter die Teilungserklärung einher. Der Wohnungserwerber könne sich gegenüber den Miteigentümern daher nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem ehemaligen Mietverhältnis berufen, die mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung unvereinbar sind. Im Übrigen könne nach dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietvertrags kein Mietvertragsrest fortbestehen, der den Gartenanteil betrifft.

Praxishinweis

Der BGH hat die für den vorliegenden Fall allein maßgebliche Frage, ob zwischen einem Personenverband und einem Mitglied dieses Personenverbandes ein Mietverhältnis begründet werden kann oder wegen Konfusion ein solches Mietverhältnis nicht zustande kommen kann, unzutreffend dahingehend beantwortet, dass der Erwerb einer von einem Ehepaar angemieteten Wohnung durch den Ehemann nicht zu dessen Eintritt in den bestehenden Mietvertrag gem. § 566 BGB führe, sondern zu dessen Erlöschen durch Konfusion. Konfusion setzt aber die Identität der Vertragsparteien auf Vermieter- und Mieterseite voraus (BGH, Urteil vom 9. 6. 2010 - VIII ZR 189/09 Tz. 18, NZM 2010, 698, 699). Nach der Rechtsprechung des 2. Zivilsenats des BGH (BGH, Urteil vom 11. 9. 2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter Hinweis BGH NJW 1974, 364 und die stRspr des BGH) handelt es sich bei der entgeltlichen Überlassung von Räumen, die im Eigentum einer Bruchteilsgemeinschaft iS der §§ 741ff BGB stehen, an eines ihrer Mitglieder um ein Mietverhältnis; nichts anderes gilt für den umgekehrten Fall der entgeltlichen Überlassung von Räumen, die im Eigentum eines Mitglieds einer Bruchteilsgemeinschaft stehen, an diese Bruchteilsgemeinschaft (vgl. Bub, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, II Rn. 746).

Haben mehrere Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen, bilden sie eine Mietergemeinschaft, für welche die §§ 741 ff BGB gelten (BGH, Urteil vom 07.11.1984 – VIII ZR 182/83, NJW 1985, 489). Übt nur einer der Mieter der Mietergemeinschaft das bestehende Vorkaufsrecht aus, führt dies daher – entgegen der Auffassung des BGH – nicht zum Erlöschen des Mietvertrages, das Mietverhältnis besteht vielmehr zwischen dem Mieter, der das Vorkaufsrecht ausgeübt hat und deshalb das Eigentum an der Wohnung erworben hat, und der Mietergemeinschaft zu den bisherigen Konditionen fort. Dies folgt aus dem materiellen Recht. Materiell-rechtlich stellt eine gemeinschaftliche Forderung i.S. des § 432 BGB – vorliegend auf Gebrauchsgewährung - eine rechtlich unteilbare Leistung dar, die - im Unterschied zur Teilschuld nach § 420 BGB - nicht nach summenmäßigen Teilen den einzelnen Teilhabern zusteht. Der Gläubiger eines Teilhabers einer Bruchteilsgemeinschaft kann deshalb weder die Forderung insgesamt noch eine Teilforderung gegen den Schuldner pfänden (Bub/Petersen NZM 1999, 646). Umgekehrt kann der Schuldner einer gemeinschaftlichen Verbindlichkeit nicht mit einer Forderung gegen den einzelnen Teilhaber aufrechnen (BGH, Urteil vom 29.01.1969 - VIII ZR 20/67, NJW 1969, 839). Die Forderung steht nämlich zwar auch dem einzelnen Teilhaber zu, jedoch nur in seiner Verbundenheit mit den anderen Mitberechtigten (BGH, Urteil vom 29.01.1969 - VIII ZR 20/67, NJW 1969, 839). Daraus folgt, dass in der Bruchteilsgemeinschaft Forderungen aufgrund ihrer rechtlichen Unteilbarkeit allen Teilhabern auch dann gemeinschaftlich zustehen, wenn einer der Teilhaber Schuldner der Forderung ist. Auch insoweit kann keine - auch keine teilweise - Konfusion eintreten, da dies zur Voraussetzung hätte, dass jedem Teilhaber ein quotal bestimmbarer Teil der Forderung zustände, was gerade nicht der Fall ist (vgl. hierzu ausführlich Bub/Petersen NZM 1999, 646).