Beschlusskompetenz zur Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen in Mehrhausanlage

WEG § 21 V Nr. 4 Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist. (amtlicher Leitsatz) BGH, Urteil vom 17.04.2015 - V ZR 12/14 (LG Düsseldorf), BeckRS 2015, 09899

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 13/2015 vom 26.06.2015

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Sachverhalt

Die WEG-Anlage besteht aus zwei unterschiedlich großen Gebäudekomplexen. Die Gemeinschaftsordnung enthält eine Öffnungsklausel, auf deren Grundlage mit einer Mehrheit von ¾ aller vorhandenen Stimmen die Gemeinschaftsordnung geändert werden kann. Unter Einhaltung der Voraussetzungen der Öffnungsklausel beschlossen die Wohnungseigentümer am 07.12.2004 mit mehr als 80% aller vorhandenen Stimmen eine Trennung der Rücklagen für die beiden Gebäudekomplexe, die in den folgenden Jahren auch praktiziert wurde und zu Rücklagen in Höhe von 88.084 Euro bzw. 468.984,84 Euro führte. Auf Vorschlag des Verwalters, der die Trennung der Rücklagen für nichtig hielt, beschlossen die Wohnungseigentümer am 11.10.2012 mit einfacher Mehrheit deshalb die Zusammenführung der Rücklagen sowie Nachzahlungen und auch Nachschusspflichten im Rahmen des laufenden Wirtschaftsplans 2012. Die Eigentümer des kleineren Gebäudekomplexes wehrten sich gegen die Nachforderungen. Das Amtsgericht verurteilte sie vollständig, das Landgericht wegen der auf den Wirtschaftsplan 2012 entfallenden Beträge, ließ jedoch die Revision an den BGH zu, die von beiden Seiten eingelegt wurde.

Rechtliche Wertung

Die Revision ist begründet. Der BGH weist die Zahlungsklage insgesamt ab. Der Beschluss vom 07.12.2004 hinsichtlich der getrennten Rücklagen für die beiden Gebäudekomplexe sei wirksam, die folglich nur noch die jeweiligen Sondereigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile jeweils für ihren Gebäudekomplex tragen. Ungeachtet einer solchen Zweckbindung gehörten die getrennten Instandhaltungsrücklagen zu dem Verwaltungsvermögen des Verbands. Ein Stimmrechtsausschluss für die dem jeweils anderen Gebäudekomplex zugehörigen Eigentümer müsse nicht vorgesehen werden. Einzelnen Gruppen von Sondereigentümern könne auch dann die alleinige Kostentragungspflicht hinsichtlich bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt werden, wenn die Verwaltung allen Sondereigentümern obliegt. Der am 11.10.2012 gefasste Beschluss, auf den die Gemeinschaft ihre Zahlungsklage stützt, sei hingegen nichtig. Die Wohnungseigentümer hätten nicht etwa erneut mit Hilfe der Öffnungsklausel entschieden, dass die Rücklagen wieder zusammengeführt werden sollen. Es sollten vielmehr lediglich ergänzende Zahlungspflichten begründet werden. Da die Gemeinschaftsordnung wirksam nach dem Beschluss vom 10.12.2004 getrennte Rücklagen vorsieht, fehlten die den Beklagten auferlegten Zahlungspflichten die erforderliche Grundlage. Der Beschluss sei nichtig, weil es eine einheitliche Instandhaltungsrücklage nach dem früheren Beschluss nicht gebe.

Praxishinweis

Der BGH hat vorliegend zutreffend die Zulässigkeit getrennter Instandhaltungsrücklagen bejaht.

Die Bildung der Instandhaltungsrücklage erfolgt grundsätzlich einheitlich für die gesamte Gemeinschaft, wenn nicht - wie etwa bei der vorliegenden Mehrhausanlage - etwas anderes vereinbart ist. Eine Verpflichtung zur Trennung der Instandhaltungsrücklage(n) zwischen verschiedenen Wirtschaftseinheiten kann sich auch aus der Vereinbarung über die getrennte Kostentragung ergeben (OLG München, Beschluß vom 2. 2. 2006 - 32 Wx 143/05, NZM 2006, 382).

Der BGH hat vorliegend erneut ausdrücklich die höchstrichterlich noch nicht entschiedene Frage offen gelassen, ob ein Beschluss, der das Mehrheitsquorum einer Öffnungsklausel nicht erreicht, nichtig (Merle, in Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 23 WEG, Rn. 14; Elzer, ZWE 2007, 165, 176) oder nur anfechtbar ist (LG Köln, Urteil vom 15.10.2009 - 29 S 102/09, ZWE 2010, 283; LG München I, Urteil vom 13.01.2014 - 1 S 1817/13, ZWE 2014, 186; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Auflage, § 10 WEG, Rn. 27). Allein der Umstand, dass die Öffnungsklausel ein bestimmtes Mehrheitserfordernis aufstellt und damit ein gewisser Bestandsschutz der bestehenden Regelungen erreicht werden soll, führt jedoch nicht dazu, dass eine Öffnungsklausel stets dahingehend auszulegen wäre, dass die Beschlusskompetenz als solche bereits an das Erreichen des Quorums geknüpft wäre. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Wohnungseigentümer dies – wie vorliegend - vereinbart haben (Staudinger/Bub, BGB, 2005, § 23 WEG Rn. 101).