Neuer Vermieter an Kündigungsbeschränkung in übernommenem Mietvertrag gebunden

Hat ein Vermieter seine Kündigungsrechte im Mietvertrag eingeschränkt und tritt dann ein neuer Vermieter in den Vertrag ein, ist auch der neue Vermieter an die Kündigungsbeschränkung gebunden. Dies hat das Amtsgericht Bremen mit Urteil vom 13.11.2014 (Az.: 10 C 0131/14, BeckRS 2015, 01793) entschieden, wie der Deutsche Anwaltverein (DAV) am 18.05.2015 mitteilte.

Vermieter übernimmt Mietverhältnis mit Kündigungsbeschränkung

Die Entscheidung betrifft ein Mietverhältnis, das von den Mietern bereits 1956 begründet worden ist. Die Wohnung ist nach dem Mietvertrag für die Unterbringung von Bediensteten der Oberfinanzdirektion bestimmt. Zur Kündigung ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Wohnungsunternehmen den Mietvertrag nur auflösen wird, "wenn einer der Mieter sich eines so groben Verstoßes gegen die dem Mieter aus diesem Vertrag obliegenden Pflichten gegenüber dem Wohnungsunternehmen oder der Hausgemeinschaft schuldig macht, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann." Anschließend werden im Mietvertrag verschiedene Gründe zur Beendigung des Mietverhältnisses genannt. Zwischenzeitlich wurde die Wohnung veräußert. Der neue Eigentümer machte Eigenbedarf geltend, kündigte den Mietvertrag und klagte auf Räumung. Die Mieter hielten die Kündigung für unberechtigt, da Eigenbedarf im Katalog der Kündigungsgründe nicht aufgeführt werde.

AG: Kündigungsbeschränkung gilt auch für neuen Vermieter

Das AG hat den Mietern Recht gegeben und die Räumungsklage abgewiesen. Der neue Vermieter sei an die Kündigungsbeschränkung gebunden. Der im Gesetz normierte Grundsatz "Veräußerung bricht nicht Miete" gelte auch hier. Die Rechte und Pflichten bei Erwerb gingen daher auf den neuen Vermieter über. Er trete in das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein. Eine Ausnahme könne nur dann gelten, wenn es sich um sogenannte höchstpersönliche Regelungen handelt, die unmittelbar an die Person des Veräußerers geknüpft sind. Dies sei hier aber gerade nicht der Fall.