BMF-Schreiben zur Abziehbarkeit von Darlehenszinsen als nachträgliche Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 27.07.2015 einen Anwendungserlass (Az.: IV C 1 - S 2211/11/10001) veröffentlicht, der die Frage behandelt, ob und unter welchen Voraussetzungen Zinsen von Darlehen, die zur Finanzierung eines Mietobjekts aufgenommen wurden, nach der Veräußerung des Objekts oder nach dem Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht weiter als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können. Hintergrund des Erlasses sind drei Urteile des Bundesfinanzhofes von 2014.

Voraussetzungen weiterer Abziehbarkeit von Darlehenszinsen nach Veräußerung des Mietobjekts

Zur Anwendung der drei BFH-Urteile von 2014 (BeckRS 2014, 95010, BeckRS 2014, 95339, BeckRS 2014, 95001) erteilt das Bundesfinanzministerium unter anderem folgende Anweisungen: Bei Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.1998 können Zinsen eines Darlehens zur Finanzierung des Mietobjekts nach der Veräußerung weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Verbindlichkeiten ausreicht (sogenannter Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung). Der genannte Grundsatz gilt allerdings so lange nicht, wie der Schuldentilgung Hindernisse bei der Auszahlung des Veräußerungserlöses oder Rückzahlungshindernisse entgegenstehen. Nicht möglich ist ein Abzug nachträglicher Werbungskosten, wenn die Absicht, (weitere) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, bereits vor der Veräußerung des Mietobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist. Für den Werbungskostenabzug kommt es nicht darauf an, ob die Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist erfolgt und gemäß § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerbar ist. Bei Grundstücksveräußerungen vor dem 01.01.1999 ist kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zulässig.

Vorfälligkeitsentschädigungen keine nachträgliche Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Wird bei der Veräußerung des Mietobjekts eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt, um ein Darlehen abzulösen, das zur Finanzierung des Mietobjekts aufgenommen worden war, handelt es sich nicht um nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern um Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 23 Absatz 3 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Die bisherigen Rechtsgrundsätze sind auf Vorfälligkeitsentschädigungen noch anzuwenden, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts vor dem 27.07.2015 rechtswirksam abgeschlossen wurde. Darüber hinaus behandelt das BMF-Schreiben die Frage der Abziehbarkeit von Zinsen für fremdfinanzierte Erhaltungsaufwendungen und von Vorfälligkeitsentschädigungen, die anlässlich der Veräußerung für die Ablösung einer solchen Fremdfinanzierung gezahlt wurde.