Kreditaufnahme im Verband ist grundsätzlich möglich

WEG §§ 10 VIII, 16 III, IV, 21 III, V Nr. 4 1. Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. 2. Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen. 3. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden. (Leitsätze des Gerichts) BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 244/14 (LG Karlsruhe), BeckRS 2015, 16781

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 23/2015 vom 12.11.2015

Diese Urteilsbesprechung ist Teil des zweiwöchentlich erscheinenden Fachdienstes Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Neben weiteren ausführlichen Besprechungen der entscheidenden aktuellen Urteile im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beinhaltet er ergänzende Leitsatzübersichten und einen Überblick über die relevanten neu erschienenen Aufsätze. Zudem informiert er Sie in einem Nachrichtenblock über die wichtigen Entwicklungen in Gesetzgebung und Praxis. Weitere Informationen und eine Schnellbestellmöglichkeit finden Sie unter www.beck-online.de

Sachverhalt

Die Parteien sind Mitglieder einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 14.08.2013 beschlossen die Wohnungseigentümer die Durchführung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung. Um die mit circa zwei Millionen EUR veranschlagten Kosten zu finanzieren, beschlossen sie zudem die Aufnahme eines KfW-Förderkredits, dessen Zinssatz sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0 % belief, i.H.v. ca. 1.320.000 EUR mit einer Laufzeit von zehn Jahren sowie die Finanzierung des restlichen Betrages von ca. 900.000 EUR durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage.

Das Amtsgericht hat die gegen den Beschluss über die Darlehensaufnahme gerichtete Anfechtungsklage der Klägerin abgewiesen. Das Landgericht hat den Beschluss hingegen für ungültig erklärt.

Rechtliche Wertung

Die dagegen gerichtete Revision einer Wohnungseigentümerin hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall sei, könne allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.

Im konkreten Fall hat der BGH die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über die Kreditaufnahme verneint.

Das WEG enthalte keine Anhaltspunkte, dass den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen zu Gebote stehen soll, führt der BGH aus. Allerdings müsse das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Gebe es Zahlungsausfälle bei Wohnungseigentümern, müssten die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Eine solche Nachschusspflicht könne zwar auch entstehen, wenn ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert wird und sich diese bei einzelnen Wohnungseigentümern als uneinbringlich erweist. Da eine Sonderumlage von den aktuellen Wohnungseigentümern aufzubringen ist, werde aber meist hinreichend sicher bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist; auch könne jedenfalls die Durchführung von Maßnahmen, die Aufschub dulden, davon abhängig gemacht werden, dass die beschlossene Sonderumlage von allen Wohnungseigentümern gezahlt wird.

Bei einem Darlehen lasse sich das Risiko des Ausfalls einzelner Wohnungseigentümer dagegen nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer seien schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Darüber hinaus müsse stets damit gerechnet werden, dass es zu Eigentümerwechseln in dieser Zeit kommt, sich also die Zusammensetzung der Gemeinschaft verändert.

Angesichts dieses Haftungsrisikos sei bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lasse sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.

Dabei seien insbesondere folgende Gesichtspunkte von Bedeutung: Es komme wesentlich auf den Zweck des Darlehens an. Dabei sei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Je dringlicher eine Maßnahme sei, desto eher träten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück. Von Bedeutung sei ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. In diesem Zusammenhang seien den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken die Vor- und Nachteile einer Finanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegenüber zu stellen. Eine Darlehensfinanzierung wird nach Ansicht des BGH insbesondere in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überforderte. Relevant seien zudem die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen. Entgegen der Ansicht des LG müsse eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen.

Auch die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens müsse gewissen Anforderungen genügen, betont der BGH. Der Beschluss müsse Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes beziehungsweise des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner müsse vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein. Dies sei in dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren. In diesem Punkt entspreche der angegriffene Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden sei.

Praxishinweis

Der BGH führt mit der vorliegenden Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung fort. Mit Urteil vom 28.09.2012 (V ZR 251/11, BeckRS 2012, 22435) hatte er bereits die grundsätzliche Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Aufnahme eines Sanierungskredits bejaht. Der BGH entscheidet nun vorliegend erstmals, dass ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft unter bestimmten Bedingungen ein Darlehen aufnimmt, bei dem es nicht um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfs in überschaubarer Höhe geht, ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG entsprechen kann. Im Falle eines Mehrheitsbeschlusses müssen auch die überstimmten Wohnungseigentümer die Maßnahme mittragen. Damit müssen nach der Auffassung des BGH aufgrund der engen körperschaftlichen Verbundenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft Partikularinteressen einzelner Wohnungseigentümer hinter einer mehrheitlich gewollten Kreditaufnahme zurückstehen; die Vorteile einer Kreditaufnahme (pünktliche, zuverlässige und vollständige Mittelaufbringung, ein Zeitvorteil, die Abwendung der Unsicherheit, wann die einzelnen Wohnungseigentümer ihre Zahlungen erbringen werden und – wie vorliegend – die Vorteile staatlicher Fördermittel und verbilligter Kredite) sollen den Wunsch des Einzelnen, sich an einer Finanzierung mangels Bedarfs nicht zu beteiligen, im Ergebnis überwiegen.

Will der einzelne Wohnungseigentümer seine persönliche Beitragsleistung aus eigenen Mitteln bestreiten und will er den eigenen Anteil sofort entrichten, kann der Kredit in entsprechend reduzierter Höhe aufgenommen werden, alternativ kann ein Sondertilgungsrecht vereinbart werden. Jedenfalls aber sollte die finanzierende Bank im Falle der Tilgung durch einen Wohnungseigentümer einer Befreiung von der Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG zustimmen. In diesem Fall ist weiter darauf zu achten, dass die Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen, dass Zins- und Tilgungsleistungen im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nur von den übrigen Eigentümern zu tragen sind.