Verringerte Anforderungen an den Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung

BGB §§ 259, 556 III 1. Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. 2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. NJW 2007, 1059, Rn. 10 und FD-MietR 2013, 353046). (Leitsätze des Gerichts) BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (LG Bochum), BeckRS 2016, 02369

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 04/2016 vom 18.2.2016

Diese Urteilsbesprechung ist Teil des zweiwöchentlich erscheinenden Fachdienstes Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Neben weiteren ausführlichen Besprechungen der entscheidenden aktuellen Urteile im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beinhaltet er ergänzende Leitsatzübersichten und einen Überblick über die relevanten neu erschienenen Aufsätze. Zudem informiert er Sie in einem Nachrichtenblock über die wichtigen Entwicklungen in Gesetzgebung und Praxis. Weitere Informationen und eine Schnellbestellmöglichkeit finden Sie unter www.beck-online.de

Sachverhalt

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage. Die Beklagten haben in dem zu diesem Komplex gehörenden Gebäude H. eine Wohnung gemietet.

Die Klägerin rechnete die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr besteht die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Klägerin sah sich deshalb veranlasst, bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechenschritt ist allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der von der Klägerin für das jeweilige Gebäude errechnete "Gesamtbetrag", der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Aus diesem Grund entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen "Gesamtkosten" nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.

Die Klägerin begehrt aufgrund der Nebenkostenabrechnung vom 30.11.2012 für das Jahr 2011 eine Nachzahlung i.H.v. 898,13 EUR nebst Zinsen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Rechtliche Wertung

Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung könne ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten gemäß §§ 556 Abs. 1, 3 Satz 1, 259 BGB auf Zahlung restlicher Nebenkosten i.H.v. 898,13 EUR für das Jahr 2011 nicht verneint werden.

Der Senat habe mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind.

Nach der Rechtsprechung des Senats gehöre es nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt. Ohnehin könne der Mieter aus der Abrechnung regelmäßig nicht alle Rechenschritte ablesen, die zu ihrer Erstellung erforderlich waren, denn auch die Einzelbeträge einer Kostenposition (etwa die Einzelbeträge mehrerer in den Abrechnungszeitraum fallenden Rechnungen, die der Vermieter vom Versorger oder sonstigen Dritten seinerseits erhalten hat), müssen nicht angegeben werden, sondern nur der jeweilige Gesamtbetrag einer Kostenposition. Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, gehe es letztlich entscheidend darum, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Ebenso gehöre es nach der Rechtsprechung des Senats nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt. Ohnehin könne der Mieter aus der Abrechnung regelmäßig nicht alle Rechenschritte ablesen, die zu ihrer Erstellung erforderlich waren, denn auch die Einzelbeträge einer Kostenposition (etwa die Einzelbeträge mehrerer in den Abrechnungszeitraum fallenden Rechnungen, die der Vermieter vom Versorger oder sonstigen Dritten seinerseits erhalten hat), müssten nicht angegeben werden, sondern nur der jeweilige Gesamtbetrag einer Kostenposition.

Der Senat hält nicht mehr an seiner Rechtsprechung fest, bei sogenannten "bereinigten" Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzlicher Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kostenanteile und der Erläuterung insoweit angewendeter Rechenschritte. Vielmehr genüge es auch in diesen Fällen, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart - beziehungsweise, soweit eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten zulässig ist, bei dieser zusammengefassten Position - den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet bzw. ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege. Entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten. Da die Sache nicht entscheidungsreif ist, ist sie zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Praxishinweis

Der BGH ändert mit der vorliegenden Entscheidung seine Rechtsprechung: Bislang führte die Angabe von nach Durchführung interner Rechenschritte bereinigten Kosten zur – formellen – Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059; Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13, NJW-RR 2014, 76). Nunmehr genügt es zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten" - nach der vorliegenden Entscheidung des BGH -, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Der BGH lockert damit weiter die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Dies wird insbesondere relevant bei Mehrhausanlagen – wie vorliegend – oder Kostenpositionen, die nicht zu 100 % auf die Mieter umgelegt werden (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13, NJW-RR 2014, 76). Da dem Mieter nicht mehr mitgeteilt werden muss, wie der Vermieter die Gesamtkosten ermittelt und errechnet hat, kann er erst bei Einsicht in die Abrechnungsbelege die Rechenschritte des Vermieters nachvollziehen.