Ausschluss von der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung

WEG §§ 26, 46 1. Der Funktion der Eigentümerversammlung als Diskussionsforum unter Einschluss aller Mitglieder steht es entgegen, dass die Versammlung auf Betreiben der Mehrheit unterbrochen wird, damit sie unter Ausschluss der Minderheit über den Beschlussgegenstand weiter diskutieren kann, bevor nach Beendigung der "Unterbrechung" über den Antrag abgestimmt wird. 2. Die darin liegende Verletzung des Teilnahmerechts der vorübergehend von der Eigentümerversammlung ausgeschlossenen Mitglieder begründet jedoch nur im Ausnahmefall die Nichtigkeit der im folgenden gefassten Beschlüsse. Da jedes Mitglied auf sein Teilnahmerecht verzichten kann, muss die Verletzung von Teilnahmerechten grundsätzlich innerhalb der Anfechtungsfrist gerügt werden. Nur wenn aufgrund der Umstände des Einzelfalls ein vorübergehend ausgeschlossenes Mitglied besonders schutzwürdig erscheint. kann die Verletzung der Teilnahmerechte zur Nichtigkeit führen. (Leitsätze des Gerichts) LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015 - 11 S 46/15 (AG Karlsruhe), BeckRS 2016, 01381

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 03/2016 vom 4.2.2016

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Sachverhalt

Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft und streiten über die weitere Bestellung der Verwalterin und die Verlängerung des Verwaltervertrags.

Bereits in der Versammlung vom 17.07.2013 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Wiederbestellung der Verwalterin. Dieser Beschluss wurde auf die Anfechtung der Kläger vom Amtsgericht für ungültig erklärt, weil die Verwalterin innerhalb der Gemeinschaft aktiv für eine mit ihr personell und wirtschaftlich eng verbundene Gesellschaft, die Wohnungsverkäufe vermittelt, geworben hatte, obwohl die Verwalterin nach der Teilungserklärung über die Zustimmung zu Wohnungsveräußerungen entscheiden muss. Daraus ergebe sich ein Interessenkonflikt, der einer weiteren Bestellung der Verwalterin entgegenstehe. Zwischenzeitlich legte sie eine Erklärung vor, wonach sie in Zukunft keine Vermittlungen von Verkäufen betreffend die Gemeinschaft übernehmen werde.

In der dem hiesigen Rechtsstreit zugrundeliegenden Versammlung vom 21.03.2014 war kurz nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils unter Tagesordnungspunkt 4 eine Erörterung über das weitere Vorgehen und die Abstimmung über einen Antrag auf einen Zweitbeschluss zur Wiederbestellung vorgesehen. Laut Protokoll der Versammlung berichtete unter dem Tagesordnungspunkt zunächst der Geschäftsführer der Streithelferin als Versammlungsleiter über das Urteil des Amtsgerichts und über die Berufung, die die Streithelferin dagegen eingelegt hatte, und bat die Eigentümer, dem Antrag auf Fassung eines erneuten Beschlusses zur Wiederbestellung zuzustimmen. Sodann rief der Geschäftsführer der Streithelferin den Prozessbevollmächtigten der Beklagten (mit Ausnahme des Beklagten) hinein, damit „dieser ein Mandantengespräch mit den anwesenden Eigentümern führen“ könne. Der Kläger widersprach der Anwesenheit des Prozessbevollmächtigten. Ein Geschäftsordnungsbeschluss über dessen Anwesenheit fand laut Protokoll aber nicht statt, auch keine ausdrückliche Entscheidung des Versammlungsleiters. Nach Betreten des Versammlungssaals forderte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, dass der Kläger und zwei weitere Eigentümer, die er im Vorprozess nicht vertrat, den Saal verlassen müssten. Daraufhin unterbrach der Geschäftsführer der Streithelferin die Versammlung und verließ den Saal. Der Kläger und die beiden anderen Eigentümer verließen ebenfalls den Saal, aber unter Protest. Nach Fortführung der Versammlung unter Einschluss der zuvor aus dem Saal geschickten Eigentümer teilte der Versammlungsleiter mit, dass sie keine Vermittlungen von Wohnungsverkäufen in der Anlage vornehmen werde, sodann wurde über den Antrag auf Wiederbestellung der Verwalterin abgestimmt. Es gab 53 Ja-Stimmen und 21 Nein-Stimmen. Das Protokoll vermerkt, dass der Antrag angenommen wurde. Die Kläger fochten diesen Beschluss rechtzeitig an und sind der Auffassung, die Wiederbestellung widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Zur Begründung werfen sie der Streithelferin Fehlverhalten bei der Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen vor. Formale Fehler bei der Beschlussfassung rügten die Kläger innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist nicht.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil legten die Kläger Berufung ein.

Rechtliche Wertung

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Der Beschluss sei trotz einer erheblichen Rechtsverletzung in der Eigentümerversammlung nicht nichtig. Zutreffend habe das Amtsgericht auch keine hinreichenden Gründe gesehen, aus denen die Wiederbestellung der Verwaltung mit ordnungsgemäßer Verwaltung nicht mehr vereinbar wäre.

Der Beschluss ist nicht nichtig. Zwar habe die bewusste Vereitelung der Teilnahmerechte von Mitgliedern der Gemeinschaft wegen des darin liegenden Eingriffs in den Kernbereich ihrer Mitwirkungsrechte die Nichtigkeit der in der anschließenden Versammlung gefassten Beschlüsse zur Folge. Denn die Mitglieder durften vorliegend mitabstimmen, aber ihre Einflussmöglichkeit auf die Willensbildung wurde ganz erheblich beschnitten. Auch geschah dies vorsätzlich.

Allerdings seien Beschlüsse wegen formeller Fehler nur in ganz besonderen schwerwiegenden Ausnahmefällen nichtig. Auch wenn der Ausschluss vorliegend böswillig erfolgte - denn es entstehe bei der Gesamtbetrachtung der Geschehnisse der Eindruck, dass man sich der beiden Instrumente der „Unterbrechung“ und des „Mandantengesprächs“ bewusst bedient habe, um ohne die ausgeschlossenen Mitglieder ungestört über die Wiederbestellung diskutieren zu können – sehe das Gesetz für die Überprüfung der Rechtmäßigkeit von den Beschlüssen einer Eigentümerversammlung Ausschlussfristen vor, innerhalb deren die Anfechtung erklärt und begründet werden muss. Die Gemeinschaft solle nach Ablauf der Anfechtungsfrist regelmäßig in den Bestand der gefassten Beschlüsse vertrauen dürfen. Die angestrebte Rechtssicherheit würde aber durch eine großzügige Ausnahme von Nichtigkeitsgründen beeinträchtigt.

Die Wiederbestellung der Verwalterin widerspreche auch nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wiederbestellung eines Verwalters ist nur dann nicht mehr ordnungsgemäß, wenn nach Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht zu erwarten ist. Selbst bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, der gegen die Wiederbestellung spricht, haben die Wohnungseigentümer einen Beurteilungsspielraum und dürfen sich selbst dann für die Wiederbestellung entscheiden, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint.

Zwar seien der Verwalterin vorliegend in der Vergangenheit mehrere Fehler unterlaufen, allerdings lassen sie die Wiederbestellung der Verwalterin nicht als unvertretbar erscheinen. So habe es die Verwalterin unstreitig unterlassen, gewisse Einsparungsmöglichkeiten bei der Dachsanierung an die Eigentümer weiterzugeben. Hinzu treten die beiden Fehler, die bereits das Amtsgericht erkannt, aber nicht für ausreichend gehalten hat. Unberücksichtigt bleibe der oben dargestellte Verstoß gegen das Neutralitätsgebot in der Versammlung vom 21.03.2014. Er wurde nicht rechtzeitig gerügt.

Die festgestellten Fehler der Verwalterin seien von einigem Gewicht, ließen jedoch die Wiederbestellung der Verwalterin nicht als unvertretbar erscheinen.

Praxishinweis

Das LG Karlsruhe vertritt vorliegend die Auffassung, dass der (teilweise) Ausschluss von der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses führt. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 20.0 7.2012 − V ZR 235/11, NJW 2012, 3571), ist ein Beschluss dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Das Recht zur Teilnehme an der Wohnungseigentümerversammlung vermittelt jedem Wohnungseigentümer das Recht und die Möglichkeit, an der Gestaltung aller Gemeinschaftsangelegenheiten mitzuwirken, sog. Mitverwaltungsrecht (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02, NJW 2002, 3704, 3707). Das (Mit-)Verwaltungsrecht nach § 20 Abs. 1 ist zwingend (BGH, Beschluss vom 11.11.1986 - V ZB 1/86, NJW 1987, 650 f; Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10, NJW 2011, 679). Wegen der Unabdingbarkeit des Mitverwaltungsrechts und des schweren Eingriffs in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte hätte das LG Karlsruhe vorliegend aus dem Ausschluss von der Teilnahme an der Diskussion die Nichtigkeit des Beschlusses folgern müssen (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10, NJW 2011, 679). Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann, so etwa, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört (BGH Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10, NJW 2011, 679).