Wohnungseigentümer müssen genaue Art der Ausführung von Baumaßnahmen festlegen

WEG §§ 21, 22 Die Wohnungseigentümer müssen bei baulichen Maßnahmen deren genaue Ausführung festlegen. Die Entscheidung über die Art der Ausführung kann grundsätzlich nicht dem Verwalter überlassen werden. LG Berlin, Urteil vom 20.01.2015 - 55 S 130/14 (AG Spandau), BeckRS 2015, 08656

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 01/2016 vom 07.01.2016

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Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer haben unter TOP 4a mehrheitlich beschlossen, eine Mauer aus Klinkersteinen, die teilweise jenseits der Grundstücksgrenze errichtet ist, insgesamt durch eine Betonpalisadenmauer zu ersetzen. Weiter haben die Wohnungseigentümer besprochen, dass der Verwalter die Feinbemusterung mit interessierten Wohnungseigentümern vor Ort abstimmt und im Anschluss eine Entscheidung trifft. Die Maßnahmen sollen durch eine Sonderumlage finanziert werden. Die Beschlüsse wurden gerichtlich angefochten und vom Amtsgericht für ungültig erklärt.

Rechtliche Wertung

Das Landgericht bestätigt diese Entscheidung. Soweit mit Abriss und Neubau der Mauer das gemeinschaftliche Eigentum fertig gestellt werden soll, handelt es sich nicht um eine bauliche Veränderung, sondern vielmehr um die erstmalige Herstellung. Für diese Maßnahme genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Bei Beschlussfassung habe den Eigentümern jedoch kein Bauplan vorgelegen. Deswegen sei nicht sicher, ob überhaupt eine planwidrig errichtete Mauer vorliegt. Gibt es einen Überbau, entspreche es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Korrektur zu beschließen. Eine bauliche Veränderung liege vor, soweit Teile der Mauer ersetzt werden sollen, die die Grundstücksgrenze nicht überschreiten. Dort werde der optische Gesamteindruck der Wohnanlage verändert. Dieser Aspekt sei bei der Beschlussfassung unbeachtet geblieben.

Der Beschluss sei auch nicht bestimmt genug. Betonpalisaden gebe es in unterschiedlicher Form, Farbe, Höhe, Breite und Tiefe. Der Beschluss definiere die Ausführung nicht. Die Eigentümer haben nicht nur darüber entschieden, ob eine neue Mauer errichtet werden soll. Aus dem Beschluss wird erkennbar, dass eine Bemusterung der Ausführungsart mit interessierten Wohnungseigentümern vor Ort abgestimmt werden soll. Wenn der Verwalter sich die Meinung der interessierten Eigentümer anhören und dann nach billigem Ermessen eine Entscheidung treffen soll, widerspreche dies ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch das "Wie" der Ausführung müsse von den Eigentümern definiert werden. Sie geben vor, was und wie gebaut wird. Anderes gilt nur, wenn eine Ermächtigung zu einem begrenzten und für die Eigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss bei den Eigentümern bleibt.

Weil der Maßnahmebeschluss zu unbestimmt ist, widerspreche auch der Beschluss zur Finanzierung ordnungsmäßiger Verwaltung.

Praxishinweis

Das LG Berlin hat zutreffend den Beschluss der Wohnungseigentümer für unwirksam erklärt.

Der Eigentümerbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigt, muss hinreichend bestimmt sein, d.h., die Maßnahme muss nach Art und Umfang genau bezeichnet sein, denn die Zustimmung muss sich auf eine konkrete Maßnahme beziehen (OLG München, Beschluss vom 30.11.2005 - 34 Wx 56/05, BeckRS 2005, 14115). Eine spätere Änderung der Planung oder gar eine abweichende Umsetzung wäre jedenfalls von dem Beschluss nicht mehr gedeckt (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.12.1999 - 3 W 198/99, ZWE 2000, 95).

Es empfiehlt sich, Bauzeichnungen o.ä. mit zur Grundlage der Beschlussfassung und Bestandteil der Niederschrift zu machen. Der Grad der nötigen Bestimmtheit (Außenmaße, farbliche Gestaltung, verwendete Materialien, Typbezeichnung etc.) richtet sich – wie das LG Berlin zutreffend erkannt hat - nach der Erheblichkeit einzelner baulicher Details für die Erteilung der Zustimmung bzw. die Beschlussfassung. Gleiches muss für den Beschluss über die erstmalige Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustands gelten; ob eine erstmalige Herstellung gegeben ist, ergibt sich regelmäßig aus dem Aufteilungsplan, Baubeschreibung, Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung.

Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer über das „Wie“ der Maßnahme nicht beschlossen, häufig werden jedoch dem Verwalter einzelne Entscheidungen durch Beschluss der Wohnungseigentümer zugewiesen. Die Zuweisung von einzelnen Entscheidungen und begrenzten Geschäftsbereichen kann zwar aus Sicht der Eigentümergemeinschaft sinnvoll sein, da Verwalter und auch der Verwaltungsbeirat weniger „schwerfällig“ sind als die Eigentümerversammlung. Ein hierauf gerichteter Mehrheitsbeschluss kann aber die gesetzliche Kompetenzverteilung der Eigentümergemeinschaft nicht wirksam ändern und ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 25.09.2009 - V ZR 33/09, NZM 2009, 866).

Lässt der Verwalter einen Beschluss wie den vorliegenden fassen, drohen ihm die Verfahrenskosten nach § 49 Abs. 2 WEG sowie ggfs. die Kosten für die Rückabwicklung eines erkennbar unzulänglichen Beschlusses, der unter seiner Leitung zu Stande kam.