Verwalterkandidat ohne Ausbildung ist nicht ungeeignet

WEG §§ 26, 21 IV 1. Ein Verwalterkandidat ist nicht allein deshalb ungeeignet, weil er keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolvierte und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt hat (entgegen LG Düsseldorf, BeckRS 2013, 21482). 2. Die Verwalterbestellung eines Kandidaten kann auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn dieser weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt. 3. Tatsachen, die erst nach der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung eingetreten sind, sind im Beschlussanfechtungsverfahren nicht zu berücksichtigen. (Leitsätze des Gerichts) LG Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015 - 10 S 68/14 (AG Reutlingen), BeckRS 2015, 14758

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 19/2015 vom 17.9.2015

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Sachverhalt

Die Miteigentümerin P. und der Kläger sind Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch Beschluss haben die Wohnungseigentümer die Miteigentümerin P unter mehreren Bewerbern ausgewählt und in der Versammlung vom 25.03.2014 unter TOP 1 zur Verwalterin bestellt. Die Miteigentümerin P. ist Polizistin und verfügt weder über eine betriebswirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung. Die Verwaltervergütung sollte 10 EUR netto pro Monat pro Einheit betragen.

Der Kläger hat den Beschluss vom 25.03.2014 angefochten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt.

Rechtliche Wertung

Das LG Stuttgart hat die Berufung zurückgewiesen. Das Amtsgericht gehe zu Recht davon aus, dass der Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 25.03.2014 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Das Berufungsvorbringen rechtfertige keine abweichende Beurteilung. Dabei lege die Kammer den Vortrag der Kläger zugrunde, wonach die gewählte Verwalterin weder über eine einschlägige betriebswirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung verfüge. All dies reiche indes nicht aus, die Feststellung zu treffen, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe ihren Beurteilungsspielraum überschritten, weil die von den Wohnungseigentümern bei der Bestellung anzustellende Prognose darüber, ob die bestellte Miteigentümerin das ihr anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint. Die Kläger hätten keine Tatsachen vorgetragen, welche den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren und Zweifel rechtfertigen könnten, die bestellte Miteigentümerin werde die bei der Wahl gegebenen Zusagen, sich zur Einarbeitung in das Amt kundig zu machen, Fortbildungen zu besuchen und die notwendigen Versicherungen abzuschließen, um damit dem klägerischen Vorwurf der „Null-Qualifikation“ zu begegnen, nicht einhalten. Ihre berufliche Stellung als Polizeibeamtin weise sie als zuverlässig aus. Auch wenn sie in Vollzeit tätig ist, bleibe ihr außerhalb ihrer beruflichen Arbeitszeit dennoch genügend Freiraum, sich die erforderlichen Fähigkeiten durch entsprechende Schulungen anzueignen und das Amt den gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen entsprechend auszuüben. Umstände, welche die bestellte Miteigentümerin daran hindern könnten, die zur Amtsausübung erforderliche betriebliche Ausstattung zu erwerben, hätten die Kläger nicht vorgetragen und seien auch nicht ersichtlich. Dies berücksichtigt sei es aus objektiver Sicht nicht unvertretbar, eine ordnungsgemäße Amtsausübung der gewählten Verwalterin zu prognostizieren. Ihre Bestellung habe für die Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Bewerbern den Vorteil, dass die von ihr geforderte Verwaltervergütung mit 10 EUR netto pro Einheit und Monat deutlich günstiger ist.

Der Rechtsauffassung, von der mangelnden Eignung sei bereits dann auszugehen, wenn der Verwalterkandidat keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt habe, vermag die Kammer nicht zu folgen. Die dahin gehende Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (BeckRS 2013, 21482) lasse außer Acht, dass eine fachliche Qualifikation nicht Voraussetzung für die Ausübung einer Verwaltertätigkeit ist. Würde man den Nachweis von Berufserfahrung als Voraussetzung für eine gültige Beschlussfassung über die Verwalterbestellung verlangen, wäre Berufsanfängern der Weg zu einer selbstständigen Berufsausübung als Verwalter versperrt.

Ohne Erfolg berufen sich die Kläger zum Beleg der mangelnden Eignung der bestellten Verwalterin - auch im Berufungsverfahren - auf Tatsachen, die erst nach der streitgegenständlichen Beschlussfassung eingetreten sind. Zu Recht gehe das Amtsgericht davon aus, dass im Rahmen der Anfechtungsklage nur solche Tatsachen zu berücksichtigen sind, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren. Es könne daher dahinstehen, ob die bestellte Verwalterin im Rahmen der späteren Beschlussfassung über die Fassadensanierung gegen ihre Pflichten verstoßen hat. Diese nachträglich eingetretenen Tatsachen seien auch nicht geeignet, dem Klagantrag Ziff. 2 zum Erfolg zu verhelfen, da die Bestellung der Firma T. GmbH die Ungültigkeit des Bestellungsbeschlusses voraussetzt.

Praxishinweis

Das LG Stuttgart hat vorliegend mit überzeugenden Argumenten entschieden, dass auch ein Verwalter, der noch keine Erfahrung als WEG-Verwalter gesammelt  hat, als Verwalter in Betracht kommt.  Wird ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt, besteht für ihn kein Stimmverbot gem. § 25 Abs. 5 WEG. Gem. § 25 Abs. 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft.

Von diesem Stimmverbot sind allerdings nicht mitgliedschaftliche Angelegenheiten der Gemeinschaft betroffen, so dass die Wahl eines Wohnungseigentümers zum Verwalter – auch wenn es sich um die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm handelt - nicht unter die Regelung des § 25 Abs. 5 S. 1 Alt. 1 fällt (BayObLG, Beschluss vom 19.09.2001 - 2 Z BR 89/01, ZWE 2001, 590). Ein Mehrheitseigentümer kann deshalb mittels seines Stimmenübergewichts den anderen Wohnungseigentümern sich selbst als Verwalter aufzwingen. Die Möglichkeit, wegen einer Stimmenhäufung oder Stimmenmehrheit das Beschlussergebnis maßgeblich zu beeinflussen oder im Wege der sogenannten Majorisierung der Minderheit die Entscheidung allein treffen zu können, ist als reguläre Folge der Inhaberschaft einer Vielzahl oder gar der Mehrzahl der Miteigentumsanteile oder Wohnungen nicht per se rechtsmissbräuchlich (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02, NJW 2002, 3704, 3708). Gleiches gilt für die Abberufung des Verwalters. Nur wenn die Abberufung aus wichtigem Grund erfolgen soll (mögliche Verfehlung des Verwalters) gilt das Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 - V ZB 30/02, NJW 2002, 3704).

Begehrt der Wohnungseigentumsverwalter (Wohnungseigentümer) eine Erhöhung der Verwaltergebühr, stehen die persönlichen Interessen im Vordergrund, so dass ein Rechtsgeschäft gem. § 25 Abs. 5 S. 1 vorliegt. Gleiches gilt auch bei einem Beschluss über die Entlastung des Verwalters, da insoweit die Gemeinschaft bei Beschlussannahme gegenüber dem Verwalter ggf. eine schlechtere Rechtsposition erlangt und dies sich zugunsten des Verwalters (Wohnungseigentümers) auswirkt (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 31.07.2007 - 14 Wx 41/06, ZMR 2008, 408).