Berliner Mietspiegel 2015 ist taugliche Schätzgrundlage

Der Berliner Mietspiegel 2015 kann als einfache Schätzungsgrundlage herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies hat die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin – wie zuvor schon die Zivilkammern 67 und 18 – mit rechtskräftigem Urteil vom 31.08.2016 entschieden. Dem Berliner Mietspiegel 2015 komme als § 558c Abs. 1 BGB genügendem einfachen Mietspiegel Indizwirkung zu, die im Streitfall nicht erschüttert worden sei (Az.: 65 S 197/16).

Vermieterin klagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung

Die Klägerin, eine Vermieterin, begehrte die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher 385,51 Euro netto kalt (entsprechend 5,11 Euro/m2) auf 443,34 Euro netto kalt (entsprechend 5,88 Euro/m2) für eine Wohnung in Berlin-Kreuzberg. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab. Dagegen legte die Vermieterin Berufung ein.

LG: Kein Zustimmungsanspruch – Berliner Mietspiegel 2015 kann zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden

Das LG hat die Berufung zurückgewiesen. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Denn nach dem Berliner Mietspiegel 2015 ergebe sich unter Berücksichtigung der konkreten Ausstattung der Wohnung, des Gebäudes und des Wohnumfelds aufgrund der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung eine Einzelvergleichsmiete von 5,11 Euro/m2 (= 385,51 Euro). Da der Mieter schon derzeit eine solche zahle, bleibe kein Raum für eine Mieterhöhung. Dabei stelle der Berliner Mietspiegel 2015 als einfacher Mietspiegel eine taugliche Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar, so das LG unter Erläuterung der Entstehungsgeschichte der gemeindlichen Mietspiegel und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

§ 558c Abs. 1 BGB genügender einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung

Allerdings müsse sich das Gericht mit qualifizierten Einwänden der Parteien gegen die Richtigkeit des einfachen Mietspiegels auseinandersetzen. Die hier von der Klägerin vorgebrachten Bedenken gegen den Berliner Mietspiegel 2015 sind laut LG jedoch unbegründet: Der (einfache) Mietspiegel sei von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von den meisten anerkannt worden. Es sei nicht erforderlich, dass sämtliche in Berlin ansässigen Interessenvertretungen mitgewirkt haben. Schon die Lebenserfahrung spreche daher dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde. Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels setzten voraus, dass konkrete Tatsachen behauptet würden, aus denen sich ergeben könnte, die Interessenvertreter hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial.

Indizwirkung nicht erschüttert

Solche Einwendungen habe die Vermieterin in dem Streitfall nicht hinreichend vorgetragen, zumal für den Berliner Mietspiegel die Umstände der Datensammlung detailliert dokumentiert worden seien und dadurch die Schwelle erhöht werde, seine Indizwirkung zu erschüttern, fährt das LG fort. Insbesondere reiche es nicht aus, geltend zu machen, dass keine Daten aus dem hier im Streit stehenden Wohnhaus, einem 18-geschossigen Wohngebäude mit 506 Wohnungen, erhoben worden seien. Denn die Auswahl sei aus einem Datenbestand von mehr als einer Million Wohnungen erfolgt. Auch ohne Fachkenntnisse auf dem Gebiet der Mathematik oder Statistik sei nachvollziehbar, dass es angesichts dieser Dimension unbeachtlich sei, wenn die 506 Wohnungen der Vermieterin nicht berücksichtigt worden seien.

Höherer Erkenntniswert eines Sachverständigengutachtens nicht erkennbar

Weiterhin ergibt sich dem LG zufolge aus den Dokumentationen zu der Erstellung des Mietspiegels (Protokolle der Arbeitssitzungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel), dass die in laufenden Gerichtsverfahren erhobene Kritik gegen die Qualifikation des Mietspiegels intensiv diskutiert worden sei. Dennoch sei der Mietspiegel nachfolgend von fast allen Beteiligten anerkannt worden. Die von der Vermieterin im vorliegenden Prozess über einen Privatgutachter erhobenen Einwände gingen über Vermutungen nicht hinaus. Schließlich geböten es auch die Interessen der Parteien, davon abzusehen, teure und zeitaufwändige Sachverständigengutachten einzuholen. Dies gelte umso mehr, als nicht ersichtlich sei, dass ein Sachverständigengutachten zu mehr oder besseren Erkenntnissen führe als ein (einfacher) Mietspiegel. Das eingereichte Privatgutachten umfasse elf Vergleichswohnungen, davon zwei aus dem Bestand der Vermieterin. Dagegen lägen für das hier maßgebliche Feld G4 des Mietspiegels 190 Werte zugrunde.