Kaufpreis für Mietwohngrundstück vorrangig nach Sachwertverfahren auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen

Im Fall der privaten Anschaffung eines Mietwohngrundstücks ist die Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude vorrangig anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen. Dies hat das Finanzgericht Düsseldorf mit Urteil vom 19.01.2016 entschieden (Az.: 13 K 1496/13 E).

Finanzamt versagte Werbungskostenabzug für Modernisierungsaufwendungen nach Erwerb eines bebauten Grundstücks

Die Klägerin ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in exponierter Lage. Für dessen Erwerb hatte sie einen Gesamtkaufpreis von 1,7 Millionen Euro gezahlt. Im Jahr der Anschaffung und im Folgejahr ließ sie Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausführen. Die Kosten dafür machte sie als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt versagte den sofortigen Abzug als Erhaltungsaufwand, weil die Grenze von 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten sei (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Finanzamt wendete Sachwertverfahren an – Käuferin hält Ertragswertverfahren für einschlägig

Unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelte es einen Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungskosten von 58%. Die Klägerin machte geltend, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Ertragswertverfahren vorzunehmen sei. Denn bei dem Grundstück handele es sich um ein Renditeobjekt, bei dem der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund stehe.

FG: Sachwertverfahren bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen vorrangig

Das FG hat die Klage abgewiesen. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Kaufpreisaufteilung anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen. Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen habe die Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich im Sachwertverfahren zu erfolgen. Dem Steuerpflichtigen stehe es aber frei, durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten darzulegen, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren abweiche. Dann müsse das Finanzgericht die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte prüfen.

Sachwertverfahren hier nicht unangemessenen

Für das FG ist im Streitfall nicht ersichtlich, dass das Sachwertverfahren zu einem unangemessenen Ergebnis geführt hat. Daran könne auch der Umstand nichts ändern, dass im Fall der Klägerin bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ein außergewöhnlich hoher Marktanpassungsfaktor angewandt werden müsse. Eine Abweichung vom Sachwertverfahren sei auch nicht deshalb geboten, weil die Klägerin ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt habe.