Gemeinde muss nicht fünf weitere Jahre warten

Im Streit um einen Grundstückswiederkauf nach dem sog. Einheimischenmodell hat der BGH nun Klarheit geschaffen. Die Wiederkaufsfrist beginne frühestens mit der endgültigen Ablehnung der Baufristverlängerung, nicht schon mit deren Beantragung. Das Grundstück geht nun an die Gemeinde zurück.

Die Ausübungsfrist für das gemeindliche Wiederkaufsrecht nach dem sog. Einheimischenmodell beginnt frühestens ab dem Zeitpunkt, zu dem die Nichteinhaltung der vereinbarten Baufrist fehlerfrei feststeht. Der BGH ließ in seiner Entscheidung zwar offen, ob eine verfrühte Ausübung per se zulässig ist – wenn überhaupt, beginne sie aber nicht mit der Beantragung einer Baufristverlängerung durch die Grundstückskäufer sondern erst mit deren endgültiger Ablehnung. Ein zusätzlicher Rücktritt stehe Gemeinden bei unterbliebener Bebauung nicht zu, da die Baupflicht lediglich eine Obliegenheit und keine Hauptvertragspflicht sei (Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 153/25).

Für etwa 140.000 Euro verkaufte eine bayerische Gemeinde ein Grundstück an eine ortsansässige Interessentin mit der Bedingung, dass dieses innerhalb von vier Jahren mit einem Einfamilienhaus bebaut werden sollte. Andernfalls behalte sie sich das Recht vor, das Grundstück zurückzukaufen (sog. Einheimischenmodell). Laut Vertrag müsse der Wiederkauf innerhalb von sechs Monaten „nach Kenntnis vom Vorliegen eines oder mehrerer“ Ausübungsgründe erklärt werden. 

Am 30. Januar 2023, etwas mehr als zwei Monate vor Ende der Baufrist am 8. April 2023, beantragte die Käuferin eine Verlängerung um weitere fünf Jahre, da sie für das nötige Eigenkapital drei weitere Jahre sparen müsse. Die Gemeinde lehnte die Verlängerung am 9. März 2023 – und damit knapp einen Monat vor Ablauf der Baufrist – ab. Am 4. August 2023 übte sie ihr Wiederkaufsrecht aus und erklärte zusätzlich den Rücktritt vom Vertrag, die Rückübereignung klagte sie vor dem LG München ein. 

Dort, und nach der Berufung auch beim OLG München, lehnte man ihre Anträge allerdings ab. Die Gerichte waren der Ansicht, dass das Wiederkaufsrecht verfristet sei, da der Gemeinde schon mit dem Verlängerungsantrag vom Januar ein Grund für den Wiederkauf bekannt gewesen sei. Mit der Revision hat der BGH diese Einordnung nun für fehlerhaft erklärt: Die Gemeinde habe nun einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks Zug um Zug gegen Erstattung des Kaufpreises.

Bitte ein wenig Bedenkzeit

Es sei zwar zweifelhaft, so der Senat, ob ein Wiederkaufsgrund überhaupt noch vor dem vertraglich festgesetzten Baufristende entstehen könne. Gehe man davon aber mit dem OLG München aus, wäre hier trotzdem keine Verfristung eingetreten. Denn frühestmöglicher Zeitpunkt für den Fristbeginn sei dann derjenige, zu dem fehlerfrei feststehe, dass die Baufrist keinesfalls eingehalten werden könne. Lediglich der Antrag auf Verlängerung der Baufrist sei daher noch kein hinreichend endgültiger Grund, da die Gemeinde den Vorgang ihrerseits erst noch nach pflichtgemäßem Ermessen prüfen müsse. Für eine fehlerfreie Abwägung benötige sie jedenfalls eine angemessene Entscheidungsfrist.

Erst wenn die Verlängerung abgelehnt worden sei, stehe die Nichteinhaltung der Baufrist fest. Wenn überhaupt, dann hätte die Wiederkaufsfrist hier damit am 9. März 2023 begonnen und wäre damit mit der Erklärung am 4. August 2023 nicht verfristet gewesen. Mit dem einzigen anderen in Betracht kommenden Zeitpunkt – nämlich dem vertraglichen Fixtermin – hätte die Gemeinde die Frist hier erst recht eingehalten. 

Die Ablehnung der Fristverlängerung begegne ihrerseits auch keinen Bedenken. Gemeinden seien grundsätzlich gehalten, Vermögensgegenstände nicht unter Wert zu veräußern (kommunalrechtliches Schenkungsverbot). Insbesondere deshalb sei es nicht ermessensfehlerhaft, eine Fristverlängerung auf mehr als das Doppelte des ursprünglich angesetzten Zeitraums abzulehnen, wenn der Förderzweck für fünf weitere Jahre nicht erfüllt werde.

Kein Rücktritt im Einheimischenmodell

Auf den erklärten Rücktritt kam es hier daher nicht an, dieser gehe außerdem ins Leere. Schon das Berufungsgericht habe einen Rücktritt zu Recht abgelehnt, da die Bauverpflichtung im Rahmen des Einheimischenmodells regelmäßig keine Primärverpflichtung, sondern lediglich eine Obliegenheit des Käufers darstelle. Das Einheimischenmodell diene meist dem sozialen Zweck, ortsansässige Interessentinnen und Interessenten zu privilegieren und Bauflächen zu bezahlbaren Preisen zu vergeben – die Bauverpflichtung sei somit lediglich die Bedingung für die so gestaltete Subvention.

Selbst ohne eine Verfolgung sozialer Zwecke – etwa wenn es nur um die rasche Bebauung eines Plangebiets gehe – solle die Bauverpflichtung keine zwangsweise durchsetzbarer Primärpflicht sein. Dafür spreche gerade die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts, dass im Falle einer Missachtung greifen sollte. Ein darüber hinausgehendes Rücktrittsrecht brauche es daher nicht.