Vermieter kann insolventem Mieter nach "Freigabe" durch Insolvenzverwalter wegen Mietrückständen kündigen

Der Vermieter kann einem Wohnungsmieter, der sich in der Verbraucherinsolvenz befindet, nach der "Freigabe" des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter außerordentlich wegen Zahlungsverzugs kündigen und die Kündigung dabei auch auf Mietrückstände stützen, die bereits vor der Insolvenzantragstellung angefallen sind. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.06.2015 entschieden. Außerdem zieht er Grenzen des Zurückbehaltungsrechts nach § 320 Abs. 1 BGB wegen Mängeln der Mietwohnung (Az.: VIII ZR 19/14).

Vermieter kündigt insolventem Mieter wegen Mietrückständen

Der Beklagte ist seit 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt 530,90 Euro. Auf seinen Antrag wurde am 17.06.2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 01.07.2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Der Beklagte zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 Euro fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, das Landgericht wies sie ab. Dagegen legte die Klägerin Revision ein.

BGH: Kündigung nach "Freigabeerklärung" möglich

Die Revision hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung ("Freigabeerklärung") nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt und der Vermieter eine dann mögliche außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf Mietrückstände stützen kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. Die Enthaftungserklärung bewirke, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen sei, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfalle, sodass eine Kündigung grundsätzlich möglich sei. Laut BGH stehen Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO geregelten Kündigungssperre dem nicht entgegen. Denn die Norm diene dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO solle lediglich verhindern, dass der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung seitens des Treuhänders einleiten kann, so der BGH weiter.

Mieter kann Räumung durch Zahlung der Rückstände aus pfändungsfreiem Vermögen verhindern

Der BGH erläutert, dass der soziale Mieterschutz auch im Insolvenzfall dadurch gewährleistet werde, dass der Mieter die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden kann. Auch sei eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlicher Stellen, trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich. Das Gleiche gelte auch während des Restschuldbefreiungsverfahrens (§§ 286 ff. InsO).

Zeitlich unbegrenztes monatliches Zurückbehaltungsrecht in Höhe vierfacher Mängelminderung unverhältnismäßig

Soweit das LG dem Beklagten wegen Nichtbeseitigung von Wohnungsmängeln durch den Vermieter – neben der Minderung der Bruttomiete in Höhe von 20% – monatlich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages, mithin in Höhe von 80% zugestanden und daher einen Zahlungsverzug insgesamt verneint hat, sieht der BGH das tatrichterliche Beurteilungsermessen durch die schematische Bemessung und zeitlich unbegrenzte Zubilligung des Zurückbehaltungsrechts überschritten. Das LG habe die Besonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraummietverhältnisses außer Acht gelassen. Es sei darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht geworden. Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB diene im Rahmen eines Mietverhältnisses dazu, auf den Vermieter – vorübergehend – Druck auszuüben, damit dieser – allerdings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft – wieder eine mangelfreie Wohnung bereitstelle. Für die Zeit vor der Mängelbeseitigung werde das Äquivalenzverhältnis zwischen der (mangelhaften) Wohnung und der Miete durch die Minderung gewahrt.

Einzuhaltende Grenzen des Zurückbehaltungsrechts

Unter Berücksichtigung dessen ist es laut BGH verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Vielmehr könne es redlich nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfülle, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Auch müsse der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Der Mieter sei hierdurch nicht rechtlos gestellt. Denn unbeschadet des Minderungsrechts könne er unter anderem auf Mangelbeseitigung klagen oder in geeigneten Fällen den Mangel – gegebenenfalls nach Geltendmachung eines Vorschussanspruchs – selbst beseitigen.