Per E-Mail oder Telefon geschlossener Grundstücksmaklervertrag als widerrufliches Fernabsatzgeschäft

Ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ist ein Fernabsatzgeschäft im Sinn von § 312b BGB in der bis zum 12.06.2014 geltenden Fassung und kann vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden. Dies hat der Bundesgerichtshof am 07.07.2016 in zwei Revisionsverfahren entschieden (Az.: I ZR 30/15 und I ZR 68/15).

Maklervertrag über Internet angebahnt

Im Verfahren I ZR 30/15 wird der Beklagte auf Zahlung einer Maklerprovision in Anspruch genommen. Die Immobilienmaklerin bewarb im April 2013 in einem Internetportal ein Hausgrundstück. Der Beklagte bekundete per E-Mail sein Interesse an dem Objekt. Die Immobilienmaklerin übersandte ihm darauf als pdf-Datei ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 6,25% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung enthielten weder die Internetanzeige noch das Exposé. Der Beklagte bestätigte telefonisch den Eingang des Exposés und bat um einen Besichtigungstermin. Einige Wochen nach der Besichtigung erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 240.000 Euro. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 15.000 Euro. Der Beklagte hat den Maklervertrag im Lauf des Rechtsstreits widerrufen. Das Landgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg.

Grundstück im Internet beworben

Im Verfahren I ZR 68/15 bewarb die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, im Jahr 2013 im Internet ein Grundstück. Auf die Anfrage des Beklagten übersandte sie ihm per E-Mail ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 3,57% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung fand sich in dem Exposé nicht. Der Beklagte bestätigte per E-Mail den Eingang des Exposés und vereinbarte mit der Klägerin einen Besichtigungstermin. In der Folgezeit erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 650.000 Euro. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 23.205 Euro. Im Lauf des Rechtsstreits hat der Beklagte den Maklervertrag widerrufen. Das LG hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das OLG hat die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen.

BGH gibt jeweils Grundstückskäufern Recht

Der BGH hat in dem Verfahren I ZR 30/15 das Berufungsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. In dem Verfahren I ZR 68/15 hat er die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Rechtlicher Hintergrund

Nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. steht einem Verbraucher bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB a. F. zu. Nach § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. sind Fernabsatzverträge Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.

BGH bejaht Vorliegen von Fernabsatzverträgen und Widerrufsrecht

Der BGH hat entschieden, dass die Maklerverträge, die Gegenstand der beiden Revisionsverfahren sind, Fernabsatzverträge über die Erbringung von Dienstleistungen im Sinn von § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. sind, bei denen ein Widerrufsrecht besteht. Die jeweiligen Beklagten hätten die Maklerverträge noch im Prozess widerrufen können, weil sie nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden seien. Nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 32 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB erlösche das Widerrufsrecht bei vor dem 13.06.2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Dienstleistungsverträgen bei fehlender Belehrung mit Ablauf des 27.06.2015. Der Widerruf sei in beiden Verfahren vor diesem Datum erklärt worden.

Widerrufsrecht nicht wegen bereits getätigter Provisionszahlung erloschen

Das Widerrufsrecht der jeweiligen Beklagten sei zum Zeitpunkt der Widerrufserklärungen noch nicht gemäß § 312d Abs. 3 BGB a.F. erloschen gewesen. Das Erlöschen des Widerrufsrechts nach dieser Bestimmung setze voraus, dass bei einer Dienstleistung der Vertrag von beiden Seiten auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers vollständig erfüllt worden ist, bevor der Verbraucher sein Widerrufsrecht ausgeübt hat. Diese Voraussetzungen hätten in beiden Fällen nicht vorgelegen, weil die jeweiligen Beklagten die Provision vor der Ausübung des Widerrufsrechts nicht bezahlt hatten.

Makler haben keinen Anspruch auf Wertersatz

Den Maklern stehe in beiden Fällen wegen der erbachten Maklerleistungen kein Anspruch auf Wertersatz zu, betont der BGH. Nach § 312e Abs. 2 BGB a.F. müsse der Verbraucher bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen Wertersatz für die erbrachte Dienstleistung nach den Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt nur leisten, wenn er vor Abgabe seiner Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist und wenn er ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Unternehmer vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt. In beiden Fällen hatte es an einer entsprechenden Belehrung der Maklerkunden gefehlt.