Wer ein Zweifamilienhaus kauft und es als Einfamilienhaus nutzen will, muss den Makler darüber spätestens bei Vertragsschluss informieren. Andernfalls greift der Halbteilungsgrundsatz nicht – und die volle Provision wird fällig, entschied der BGH.
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Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom Donnerstag erneut die Grenzen des Halbteilungsgrundsatzes bei der Maklerprovision geschärft. Demnach genügt es nicht, wenn ein Kaufinteressent erst nach Abschluss des Maklervertrags mitteilt, dass er eine Immobilie als Einfamilienhaus nutzen will. Lässt die objektive Beschaffenheit des Gebäudes diesen Schluss nicht zu, behält der Makler seinen vollen Provisionsanspruch (Urteil vom 16.07.2026, I ZR 111/25).
Im konkreten Fall hatte ein Immobilienmakler einem Käufer ein Grundstück mit einem darauf stehenden Haus vermittelt. Die Immobilie war als Zweifamilienhaus inseriert, bestand aus zwei Wohneinheiten und war auch an zwei Mietparteien vermietet. Auch im notariellen Kaufvertrag wurde das Objekt als Zweifamilienhaus bezeichnet. Erst nach Abschluss des Maklervertrags teilte der Käufer dem Makler mit, dass er die Immobilie nun selbst – und als Einfamilienhaus – bewohnen wolle.
Käufer wollte Provision halbieren
Der Käufer berief sich daher auf § 656c BGB, wonach die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zwischen Verkäufer- und Käuferseite hälftig geteilt werden muss, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Ein Verstoß gegen diesen Halbteilungsgrundsatz lässt den Maklervertrag unwirksam werden. Der Käufer war der Auffassung, der Maklervertrag sei nichtig, weil die Provision nicht hälftig aufgeteilt worden sei. Das Objekt sei als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung genehmigt worden und solle seinen eigenen Wohnzwecken dienen.
Dem folgte der BGH nun nicht. Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne von § 656c BGB komme es darauf an, ob der Erwerb bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts diene. Das habe sich hier nicht aus der Beschaffenheit des Gebäudes ergeben, weil sich darin zwei gleichwertige Wohneinheiten befunden hätten. Keine der beiden habe eine bloß untergeordnete Bedeutung gehabt.
Nutzungszweck muss bei Vertragsschluss feststehen
Ergebe sich die Bestimmung als Einfamilienhaus nicht aus den objektiven Gegebenheiten, sei es Sache des Käufers, seinen Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags offenzulegen – und dies im Streitfall auch zu beweisen. Dass der Käufer hier erst nachträglich seinen Wohnzweck erklärt hatte, reichte dem für das Maklerrecht zuständigen I. Zivilsenat nicht aus. Die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts müsse anhand der bei seiner Vornahme maßgeblichen Umstände beurteilt werden und könne nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden.
