Haftung des Mieter-Maklers gegenüber dem Eigentümer aus GoA

Der Fall

Von: Dr. Matthias Hünert
In: RÜ 8/2026, 424
Beruht auf: BGH, Urt. v. 30.04.2026 – III ZR 164/25, BeckRS 2026, 9902

K ist Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in München. Deren Ladenfläche ist derzeit an die V. B. GmbH (nachfolgend: Mieterin) vermietet. Die B ist ein auf Immobilien-Dienstleistungen spezialisiertes Unternehmen und bietet insbesondere Maklertätigkeiten an. Die Mieterin des K suchte einen Unter- oder Nachmieter für das Objekt und beauftragte B hiermit. Diese vermittelte der Mieterin und K im Spätsommer 2023 einen Interessenten, mit dem ein Vertragsschluss jedoch nicht zustande kam.

​​Jedenfalls im April 2024 vermarktete B die Immobilie auf verschiedenen Webseiten als "Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz" zu einer Monatsmiete von 10.363 € mittels eines wesentlich von großformatigen Fotografien aus dem Inneren des Gebäudes geprägten Exposés. Eine ausdrückliche Beauftragung der B durch K, das Objekt öffentlich anzubieten, war nicht erfolgt. Ob K mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

​​K, anwaltlich vertreten, mahnte B mit Schreiben vom 04.04.2024 ab und forderte sie zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie zum Ersatz der Rechtsanwaltskosten auf. B verpflichtete sich daraufhin, "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, jedoch rechtsverbindlich, … es zu unterlassen, die vorgenannte Immobilie als Makler zu vermarkten, insbesondere Exposés samt darin enthaltener Fotos auf Immobilienportalen öffentlich zugänglich zu machen oder analog über Broschüren anzubieten". Der Aufforderung, die Rechtsverfolgungskosten zu übernehmen, kam B nicht nach.

​K ist der Ansicht, die Maklertätigkeit der B sei rechtswidrig gewesen und stelle eine Beeinträchtigung seines Eigentums dar. Ihm habe daher ein Unterlassungsanspruch zugestanden, den er mit Hilfe eines Rechtsanwalts habe geltend machen dürfen.

1. Hat K gegen B einen Unterlassungsanspruch? 
2. Hat K gegen B einen Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten für die Abmahnung aus GoA?
 

Bearbeitungshinweis: Es ist davon auszugehen, dass die Abmahnung wirksam und erforderlich war, um B einen Weg zu weisen, K ohne Inanspruchnahme der Gerichte klaglos zu stellen.

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