Möblierte Mikroapartments können fehlenden Mietwohnraum nicht ersetzen. Das VG Köln hat eine Abrissgenehmigung für drei Wohnhäuser abgelehnt. Auch unbefristete Mietverträge änderten daran nichts.
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Möblierte Mikroapartments sind nicht ohne Weiteres als Ersatz für wegfallenden Mietwohnraum geeignet. Das VG Köln hat die Ablehnung einer Abrissgenehmigung für drei Wohnhäuser in der Kölner Neustadt-Nord bestätigt (Urteil vom 16.10.2026 – 28 K 3595/24).
Eine Immobiliengesellschaft mit Sitz in Luxemburg hatte bei der Stadt Köln den Abriss der drei Wohnhäuser beantragt. Als Ersatzwohnraum hatte sie ein Neubauvorhaben in Köln-Neuehrenfeld angeboten. Dort sollten überwiegend möblierte Mikroapartments mit 21 bis 32 Quadratmetern Wohnfläche für Ein- bis Zweipersonenhaushalte entstehen. Die Apartments sollten bereits über einen Internetzugang sowie eine Grundausstattung an Wäsche und Haushaltsutensilien verfügen. Hinzu kam ein "Welcome-Package" mit zwei Handtüchern, einer Garnitur Bettwäsche und einer Rolle Toilettenpapier. Nach dem Auszug sollten die Mieterinnen und Mieter die Einheiten auf eigene Kosten in den Einzugszustand zurückversetzen. Alternativ sollten sie die Endreinigung unter Verwendung der Kaution vom Vermieter durchführen lassen können.
Keine Heimstätte im Alltag
Nach der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln muss die Beseitigung von Wohnraum genehmigt werden. Die Stadt hatte die Satzung auf Grundlage des nordrhein-westfälischen Wohnraumstärkungsgesetzes erlassen, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen zu angemessenen Mieten als besonders gefährdet gilt. Eine Genehmigung ist in der Regel dann zu erteilen, wenn gleichwertiger Ersatzwohnraum geschaffen wird.
Das angebotene Neubauvorhaben erfüllt diese Voraussetzung nach Auffassung des VG jedoch nicht. Wohnraum müsse im Sinne des Wohnungsaufsichtsrechts als Heimstätte im Alltag dienen. Davon abzugrenzen seien vorübergehende, übergangsweise oder provisorische Unterkünfte, die lediglich einem bestimmten Zweck dienten.
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Miete zu hoch
Gegen eine Nutzung als dauerhafte Heimstätte spreche insbesondere, dass die Einheiten ausschließlich vollständig möbliert vermietet werden sollten. Wer eine Wohnung dauerhaft als Lebensmittelpunkt nutzen wolle, bringe regelmäßig eigene Möbel und weitere persönliche Gegenstände mit, um sich häuslich einzurichten, so die Kölner Richterinnen und Richter. Auch die geplante Ausstattung spreche für eine Unterkunft zum vorübergehenden Aufenthalt wie Hostels und Ferienwohnungen.
Schließlich spreche auch die zu erwartende Miethöhe gegen eine dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken. Nach den Ermittlungen der Stadt ist mit Mieten deutlich über dem allgemeinen Mietniveau zu rechnen. Solche Mieten würden für eine Heimstätte im Alltag typischerweise nicht dauerhaft, sondern nur für einen begrenzten Zeitraum in Kauf genommen. Daran ändere auch nichts, dass grundsätzlich unbefristete Mietverträge mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten vorgesehen seien. Die Stadt Köln hatte den Abrissantrag im Mai 2024 abgelehnt. Das VG Köln bestätigte diese Entscheidung.
Gegen das Urteil können die Beteiligten einen Antrag auf Zulassung der Berufung stellen. Darüber würde das OVG Münster entscheiden.
