Zweiterwerber wird nicht werdender Wohnungseigentümer

WEG § 16 II Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert; der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. (Leitsatz des Gerichts) BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 275/14 (LG Stuttgart), BeckRS 2015, 14392

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 18/2015 vom 3.9.2015

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Sachverhalt

Die Tochter der Beklagten (im Folgenden: Streitverkündete) kaufte mit notariellem Vertrag vom 14.07.2004 von einer Bauträgerin eine Eigentumswohnung sowie zwei Tiefgaragenstellplätze, die durch Teilung des der Bauträgerin gehörenden Grundstücks entstanden waren. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung erfolgte am 19.07.2004. Am 22.09.2004 wurde erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Spätestens im Jahr 2006 überließ die Bauträgerin der Streitverkündeten die Wohnung und die Stellplätze zur Nutzung. Mit notariellem Vertrag vom 02.10.2012 veräußerte die Streitverkündete die Wohnung nebst Stellplätzen an die Beklagte. Am 12.10.2012 wurde die Abtretung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Derzeit leben die Beklagte und die Streitverkündete in der Wohnung. Am 23.10.2013 wurden die Einheiten in der Zwangsversteigerung einem Dritten zugeschlagen.

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Beklagten die Zahlung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012, rückständiges Hausgeld für den Zeitraum Januar bis einschließlich Oktober 2013 und anteilige Zahlung einer Sonderumlage. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will die Klägerin die Zurückweisung der Berufung erreichen. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Rechtliche Wertung

Der BGH hat die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt. Die Beklagte schulde die geforderten Beiträge nicht, weil sie nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG sei. Eine entsprechende Anwendung dieser Norm scheide aus, weil sie auch nicht als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen sei. Diese Rechtsstellung habe die Streitverkündete spätestens im Jahr 2006 mit der Folge erlangt, dass (nur) sie seither die Kosten und Lasten zu tragen habe. Hieran habe sich durch die im Jahr 2012 vorgenommene Veräußerung nichts geändert.

In der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbarten Übergangs der Lasten und Nutzen der Wohnung ein berechtigtes Interesse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnungsanlange vorzeitig auszuüben.

Ob die Veräußerung einer Einheit durch den werdenden Wohnungseigentümer dazu führen kann, dass der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist, oder ob dieser die mitgliedschaftliche Stellung wie ein Zweiterwerber erst mit dem vollendeten Eigentumserwerb erlangt, ist bislang nicht abschließend geklärt. Der Senat entscheidet die Frage dahingehend, dass der werdende Wohnungseigentümer (Zedent) auch dann Mitglied des Verbands bleibt, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert; der Erwerber (Zessionar) ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. Ein Übergang der Mitgliedschaft brächte gravierende praktische Folgeprobleme mit sich, da eine Veräußerung durch den werdenden Wohnungseigentümer nicht mit der erforderlichen Gewissheit ersichtlich ist. Denn die Abtretung des gegen den Bauträger gerichteten Übereignungsanspruchs, die zu dem Übergang der Auflassungsvormerkung führt, ist nach außen nicht erkennbar, da sie sich außerhalb des Grundbuchs vollzieht. Ohne weiteres erkennbar sei auch nicht der Besitzübergang.

Auch die Interessen der Beteiligten rechtfertigen kein anderes Ergebnis. Der Zessionar erlange zwar nicht die Rechte des Wohnungseigentümers, könne jedoch im Innenverhältnis durch entsprechende vertragliche Regelungen sicherstellen, dass seine Rechtsstellung weitgehend der eines Wohnungseigentümers angenähert wird.

Auch der Zedent könne sich vertraglich absichern, indem er einen Schuldbeitritt des Zessionars im Wege eines echten Vertrages zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart. Aus der Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft wird auf diese Weise am ehesten gewährleistet, dass deren Mitglieder mit der erforderlichen Sicherheit bestimmt werden können.

Praxishinweis

Der BGH gibt mit der vorliegenden Entscheidung seine Rechtsprechung auf, wonach der werdende Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 14.06.1965 - VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45) nicht mehr Mitglied des Verbandes ist, wenn er die Wohnung verkauft und den Besitz an der Wohnung übergibt.

Will der werdende Wohnungseigentümer die Wohnung verkaufen, ist ihm zu raten, im Kaufvertrag mit dem Erwerber einen Schuldbeitritt zu vereinbaren, da der Erwerber nicht für Verbindlichkeiten haftet, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet werden und fällig geworden sind (vgl. BGH, Beschluss vom 18.05.1989 - V ZB 14/88, NJW 1989, 2697). Die übliche Vereinbarung zum Übergang von Gefahr, Nutzungen und Lasten begründet zudem einen Freistellungsanspruch des Veräußerers gegen den Erwerber in Bezug auf die Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, was klarstellend aufgenommen werden sollte-

Beim Schuldbeitritt tritt der Mitübernehmer zusätzlich neben dem bisherigen Schuldner in das Schuldverhältnis ein; beide werden Gesamtschuldner i.S.d. §§ 421 ff BGB. Der Schuldbeitritt kann durch einen Vertrag zwischen Gläubiger (Wohnungseigentümergemeinschaft) und Beitretendem (Zweiterwerber) oder einem Vertrag zwischen dem Schuldner und dem Beitretenden, als echter Vertrag zu Gunsten Dritter vereinbart werden (BGH, Urteil vom 26.10.1978 - VII ZR 71/76, NJW 1979, 157).

Verliert der werdende Wohnungseigentümer nicht seine Mitgliedschaft im Verband, wird der Erwerber auch erst mit Umschreibung des Eigentums im Grundbuch Inhaber eines eigenen Stimmrechts. Der Verkäufer kann daher den Erwerber im Kaufvertrag zur Stimmabgabe ermächtigen, da der Veräußerer regelmäßig schon vor der Umschreibung des Eigentums das Interesse an der Ausübung seines Stimmrechts verloren hat (KG, Beschluss vom 18.02.2004 - 24 W 126/03, ZWE 2005, 107, 109; Staudinger/Bub, Komm. z. BGB, 2005, § 25 WEG Rn. 111). Da die Ausübung des Stimmrechts zu den Nutzungen des Wohnungseigentums gehört, steht dem Erwerber diese Ermächtigung auch zu, wenn es an eine ausdrückliche Regelung fehlt.