Absehen von der Geltendmachung zweifelhafter Ansprüche

WEG § 21 III Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, von der Geltendmachung zweifelhafter Ansprüche (hier: auf Nutzungsentschädigung) abzusehen. LG Itzehoe, Urteil vom 05.08.2014 - 11 S 45/13 (AG Reinbek), BeckRS 2015, 02803

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 16/2015 vom 6.8.2015

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Sachverhalt

Die Klägerin ist Miteigentümerin einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümerin K. hat durch Umbaumaßnahmen im Jahr 1996 eine Situation geschaffen, nach der der im Gemeinschaftseigentum stehende Hausflur in den eigentlichen Wohnbereich der in ihrem Sondereigentum stehenden nebeneinander liegenden beiden Wohnungen miteinbezogen wird. Faktisch nutzt die Wohnungseigentümerin K. den Hausflur wie Sondereigentum unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer. Vor Durchführung der Umbaumaßnahmen hat sie deren Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt. Durch Beschluss vom 12.06.1996 wurde ihrem Antrag stattgegeben.

Durch den im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschluss haben es die Wohnungseigentümer abgelehnt, dass die Miteigentümerin K. für die Nutzung der Flurfläche eine Nutzungsentschädigung in die Instandhaltungsrücklage zahlen soll. Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen, da es nicht ermessensfehlerhaft sei, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft von der Geltendmachung von Nutzungsentschädigungsansprüchen absehe.

Rechtliche Wertung

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

Forderungen stünden nach § 10 Abs. 7 WEG dem Verband zu. Grundsätzlich widerspreche es dem wohlverstandenen Interesse des Verbandes und sei mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu vereinbaren, Ansprüche nicht zu verfolgen, wenn diese schlüssig dargelegt sind und begründet erscheinen.

Vorliegend sei es jedoch äußerst zweifelhaft, ob Nutzungsentschädigungsansprüche bestehen, so dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, von der Geltendmachung derartiger Ansprüche abzusehen.

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung vor Rechtshängigkeit entfalle gemäß § 993 Abs. 1 a. E. BGB bei einem redlichen Besitzer. Gemäß § 990 Abs. 1 BGB ist derjenige Besitzer unredlich, dem beim Erwerb des Besitzes bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt ist, dass er gegenüber dem Eigentümer nicht zum Besitz berechtigt ist. Vorliegend habe das Amtsgericht in dem Beschluss vom 08.02.2013 darauf hingewiesen, dass in der eingeräumten Nutzungsbefugnis des Flures zugunsten der Eigentümerin K. durch den alleinigen Schlüsselbesitz die Annahme eines Leihvertrages hinsichtlich des Flures naheliege. Wenn schon das Amtsgericht eine Besitzberechtigung der Miteigentümerin K. für naheliegend hält, könne dieser eine grob fahrlässige Unkenntnis ihrer Besitzberechtigung nicht angelastet werden.

Hinzu komme, dass nach der Rechtsprechung ein Rechtsirrtum die Kenntnis bzw. grobe fahrlässige Unkenntnis ausschließt, wenn es sich um eine nicht ohne weiteres zu entscheidende Rechtsfrage handelt. Da die Wohnungseigentümer vor der Umgestaltung des Flurbereiches die Baumaßnahmen genehmigt hätten, sei es der Miteigentümerin K. nicht vorzuwerfen, wenn sie glaubte, den nicht in ihrem Sondereigentum stehenden Flur unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen.

Zwar könnten die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 7 WEG über die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit Stimmmehrheit beschließen, müssten es jedoch nicht. Angesichts des Umstandes, dass die Wohnungseigentümer die von der Miteigentümerin K. durchgeführten Baumaßnahmen zuvor durch Beschluss gebilligt hätten, ohne dieses davon gleichzeitig abhängig zu machen, dass die Miteigentümerin K. dafür eine wirtschaftliche Gegenleistung erbringt und dieser Zustand mehr als ein Jahrzehnt so hingenommen worden ist, erscheine es nicht unbillig, wenn die Wohnungseigentümer von der mit Inkrafttreten der WEG-Novelle 2007 bestehenden Möglichkeit der Beschlussfassung gemäß § 21 Abs. 7 WEG absehen. Dass die Wohnungseigentümer im Rahmen einer sogenannten Ermessensreduzierung auf null einen derartigen Beschluss fassen müssten, sei angesichts der aufgezeigten Umstände nicht ersichtlich.

Praxishinweis

Das LG Itzehoe ist vorliegend zutreffend davon ausgegangen, dass die Wohnungseigentümer für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 21 Abs. 7 WEG eine Kostenregelung beschließen können. Ein Beschluss über eine Kostenregelung kommt u.a. für eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums, an dem ein Sondernutzungsrecht besteht, in Betracht, und zwar insbesondere dann, wenn bei Begründung des Sondernutzungsrechtes eine solche nicht getroffen worden ist; eine Regelung nach § 21 Abs. 7 WEG muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und berechtigte Belange des Sondernutzungsrechtsberechtigten berücksichtigen.

Das LG Itzehoe hat vorliegend nicht berücksichtigt, dass die Wohnungseigentümer der Miteigentümerin K durch Beschluss vom 12.06.1996 nicht nur eine Entscheidung über bauliche Veränderungen getroffen haben, sondern auch eine Entscheidung über die Nutzung von Gemeinschaftseigentum, da die übrigen Wohnungseigentümer durch die baulichen Veränderungen von der Mitbenutzung dieser Gemeinschaftsflächen faktisch ausgeschlossen sind. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts kann jedoch nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung geschehen (BGH, Urteil vom 20.09.2000 - V ZB 58/99, NJW 2000, 3500). Dass ausdrücklich ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird, ist nach der Rechtsprechung des OLG München (Beschluss vom 09.05.2007 - 32 Wx 31, 34/07, ZMR 2008, 560) nicht erforderlich; vielmehr ist es ausreichend, wenn einem Sondereigentümer durch Beschluss die Möglichkeit eingeräumt wird, auf Dauer im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen. Der am 12.06.1996 gefasste Beschluss ist daher nichtig.