Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin rechtmäßig

Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 07.05.2013 ist rechtmäßig. Daher ist im gesamten Stadtgebiet von Berlin die in Wohnraummietverhältnissen für die Erhöhung von Bestandsmieten geltende allgemeine Kappungsgrenze von 20% für die Dauer von fünf Jahren auf 15% herabgesetzt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.11.2015 entschieden (Az.: VIII ZR 217/14).

Kläger: Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung unwirksam

Der Beklagte ist seit 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Wedding. Mit Schreiben vom 01.09.2013 forderte der Kläger vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 20%. Er vertrat die Auffassung, die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung sei insbesondere deswegen unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet Berlins herabsetze, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Der Beklagte stimmte nur einer Erhöhung um 15% zu. Die weitergehende Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

BGH: Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin rechtmäßig

Auch die Revision des Klägers blieb ohn Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin rechtmäßig ist. Der Kläger könne daher mit Blick auf § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vom Beklagten keine Zustimmung zu einer 15% übersteigenden Mieterhöhung verlangen. Die Zivilgerichte seien im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen verpflichtet zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht. Nach der Überzeugung des BGH beruht die Kappungsgrenzen-Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage, überschreitet nicht den gesetzlichen Rahmen und genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

Ermächtigungsgrundlage verfassungskonform

Die Ermächtigungsgrundlage für die Kappungsgrenzen-Verordnung (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB) begegne keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, so der BGH. Insbesondere verstoße sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie, sondern erweise sich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Die genannte Bestimmung verfolge ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen. Sie stelle einen angemessenen, auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit verhältnismäßigen Interessenausgleich her. Insbesondere sei zur Erreichung des Regelungszwecks ein weniger einschneidendes, aber gleich wirksames Mittel nicht eindeutig feststellbar. Denn der Gesetzgeber habe sich bei § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB für eine geringe Eingriffsintensität entschieden. Er habe - anders als bei früheren Gesetzesänderungen - keine flächendeckende und zeitlich unbefristete Absenkung der Kappungsgrenze vorgesehen. Die gesetzliche Maßnahme sei auch nicht unzumutbar, denn der Kernbereich des Eigentums (Bestandsgarantie) werde hierdurch nicht berührt. Es sei weder geltend gemacht noch erkennbar, dass die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hierdurch ernsthaft in Frage gestellt ist.

Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Mangelgebiet nicht zu beanstanden

Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin sei zudem von der Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt. Es ist nach Ansicht des BGH nicht zu beanstanden, dass der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet ausgewiesen hat, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet und daher die Mieterhöhungsmöglichkeit auf eine Steigerung um höchstens 15% begrenzt ist (vgl. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Der Gesetzgeber habe dem Verordnungsgeber als seinerseits demokratisch legitimiertes Rechtssetzungsorgan bei der Beurteilung und Ermittlung der für den Erlass der Verordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB maßgeblichen Umstände einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum eingeräumt, der anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden müsse. Dies gelte zunächst für die Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon), aber auch für den zeitlichen Geltungsbereich der Verordnung und für die Auswahl geeigneter methodischer Ansätze. Diese Spielräume überschreite der Verordnungsgeber erst dann, wenn sich seine Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen und offensichtlich verfehlt sind.

Differenzierung nach Gemeindeteilen nicht zwingend vorgeschrieben

Laut BGH hat der Berliner Senat die ihm eingeräumten Spielräume nicht überschritten. Denn es sei nicht feststellbar, dass etwa allein die Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin sachgerecht gewesen wäre oder dass der Verordnungsgeber ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte. Zutreffend sei der Berliner Senat bei Erlass der Verordnung davon ausgegangen, dass in Anbetracht des mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB verbundenen Regelungszwecks vom Gesetzgeber bei der Beurteilung der Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen nicht zwingend vorgeschrieben wird. Es spreche auch nichts dafür, dass die zur Bestimmung der Wohnungsmarktsituation vom Berliner Senat herangezogenen Indikatoren ungeeignet gewesen wären. Soweit der Kläger abweichendes Datenmaterial heranziehe, lasse er zum einen außer Acht, dass dieses im Zusammenhang mit einem anderen Gesetzesvorhaben erhoben worden ist. Außerdem lasse er unberücksichtigt, dass Gerichte nicht ihre eigene Bewertung an die Stelle des weitreichenden Beurteilungs- und Einschätzungsspielraums des Verordnungsgebers setzen dürfen und daher nur überprüfen können, ob das methodische Konzept des Verordnungsgebers - so wie hier - tragfähig ist.

Beschränkte Gebietsausweisung wäre nicht gleich wirksam zur Verlangsamung des Mietanstiegs gewesen

Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin verletzt laut BGH auch keine Grundrechte des Vermieters. Insbesondere verstoße sie nicht gegen das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG). Die getroffene Maßnahme stelle einen verhältnismäßigen Eingriff dar. Der Senat von Berlin sei vor allem nicht gehalten gewesen, als mildere Maßnahme den Geltungsbereich der Verordnung nur auf einen Teil des Stadtgebiets zu erstrecken. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn eindeutig feststünde, dass eine beschränkte Gebietsausweisung den mit der Verordnung angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreichen würde. Dabei sei zu berücksichtigen, dass dem Verordnungsgeber hinsichtlich der Einschätzung der Erforderlichkeit einer Maßnahme ein Beurteilungs- und Prognosespielraum zukommt. Dieser Spielraum sei hier nicht überschritten, denn mit einer stärkeren räumlichen Begrenzung der Verordnung wäre nicht in gleicher Weise rasch und wirksam eine Verlangsamung des Anstieges der Bestandsmieten zu erreichen. Die besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen sei aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar.