Auch Aufnahme langfristigen hohen Kredits durch Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen

Es kann im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohneigentum stehen, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits beschließt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.09.2015 entschieden (Az.: V ZR 244/14). Ob der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung erfüllt ist, könne allerdings nicht generell, sondern nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer bestimmt werden. Zudem sei zu beachten, dass auch die Beschlussfassung bestimmten Anforderungen genügen müsse. So müsse das Risiko einer Nachschusspflicht vor Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung erörtert worden sein. Dies sei im Protokoll der Eigentümerversammlung festzuhalten.

Aufnahme langfristigen hohen Kredits zur Fassadensanierung beschlossen

Die Parteien sind Mitglieder einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 14.08.2013 beschlossen die Wohnungseigentümer die Durchführung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung. Um die mit circa zwei Millionen Euro veranschlagten Kosten zu finanzieren, beschlossen sie zudem die Aufnahme eines KfW-Förderkredits, dessen Zinssatz sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0% belief, in Höhe von rund 1.320.000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren sowie die Finanzierung des restlichen Betrages von rund 900.000 Euro durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage.

BGH hält Beschluss über Kreditaufnahme hier nicht für ordnungsgemäß

Das Amtsgericht hat die gegen den Beschluss über die Darlehensaufnahme gerichtete Anfechtungsklage der Klägerin abgewiesen. Das Landgericht hat den Beschluss hingegen für ungültig erklärt. Die dagegen gerichtete Revision einer Wohnungseigentümerin hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall sei, könne allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden. Im konkreten Fall hat der BGH die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über die Kreditaufnahme verneint.

Kreditaufnahme nach WEG nicht nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen zulässig

Das Wohnungseigentumsgesetz enthalte keine Anhaltspunkte, dass den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen zu Gebote stehen soll, führt der BGH aus. Allerdings müsse das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Gebe es Zahlungsausfälle bei Wohnungseigentümern, müssten die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Eine solche Nachschusspflicht könne zwar auch entstehen, wenn ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert wird und sich diese bei einzelnen Wohnungseigentümern als uneinbringlich erweist. Da eine Sonderumlage von den aktuellen Wohnungseigentümern aufzubringen ist, werde aber meist hinreichend sicher bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist; auch könne jedenfalls die Durchführung von Maßnahmen, die Aufschub dulden, davon abhängig gemacht werden, dass die beschlossene Sonderumlage von allen Wohnungseigentümern gezahlt wird.

Wegen Ausfallrisikos bei Aufnahme langfristigen hohen Darlehens Zurückhaltung geboten

Bei einem Darlehen lasse sich das Risiko des Ausfalls einzelner Wohnungseigentümer dagegen nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer seien schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Darüber hinaus müsse stets damit gerechnet werden, dass es zu Eigentümerwechseln in dieser Zeit kommt, sich also die Zusammensetzung der Gemeinschaft verändert. Angesichts dieses Haftungsrisikos sei bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lasse sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.

Vor allem Dringlichkeit kann für Darlehensaufnahme sprechen

Dabei seien insbesondere folgende Gesichtspunkte von Bedeutung: Es komme wesentlich auf den Zweck des Darlehens an. Dabei sei in erster Linie an Instandhaltungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Je dringlicher eine Maßnahme sei, desto eher träten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück. Von Bedeutung sei ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. In diesem Zusammenhang seien den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken die Vor- und Nachteile einer Finanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegenüber zu stellen. Eine Darlehensfinanzierung wird nach Ansicht des BGH insbesondere in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überforderte. Relevant seien zudem die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen. Entgegen der Ansicht des LG müsse eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen.

Auch Beschlussfassung muss bestimmten Anforderungen genügen

Auch die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens müsse gewissen Anforderungen genügen, betont der BGH. Der Beschluss müsse Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes beziehungsweise des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner müsse vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein. Dies sei in dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren. In diesem Punkt entspreche der angegriffene Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden sei.