Das baden-württembergische Grundsteuermodell verstößt nicht gegen das Grundgesetz, meint der BFH. Der Senat hält den reinen Bodenwertansatz für zulässig und sieht auch keine Gleichheitsverstöße. Weitere Verfahren zu anderen Ländern stehen noch aus.
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Der BFH hat das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg für verfassungsgemäß erklärt und zwei Revisionen zurückgewiesen (Urteile vom 22.04.2026 – II R 26/24 und II R 27/24). Maßgeblich bleibt damit die Bewertung allein nach dem Bodenrichtwert, unabhängig von Bebauung, Nutzung oder möglichen Mieteinnahmen.
Geklagt hatten Eigentümerinnen und Eigentümer aus Karlsruhe und Stuttgart. Sie hatten geltend gemacht, das Modell verstoße gegen einfaches Recht und gegen den Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Unterstützt worden waren sie unter anderem vom Eigentümerverband Haus & Grund und vom Bund der Steuerzahler. Im Kern wandten sich die Klägerinnen und Kläger gegen die pauschale Bewertung: Individuelle Unterschiede wie Grundstückstiefe, Lärmbelastung oder Nutzung würden nicht berücksichtigt. Gerade Eigentümerinnen und Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern mit großen Grundstücken würden dadurch stärker belastet, während gewerbliche Vermieterinnen und Vermieter eher entlastet würden.
Bebauung braucht keine Rolle spielen
Der BFH teilte diese Einwände jedoch nicht. Die Finanzämter hätten die Grundsteuerwerte zutreffend nach § 38 LGrStG BW durch Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt, befand der II. Senat.
Verfassungsrechtlich zu beanstanden sei das Modell nicht. Baden-Württemberg habe aufgrund der Öffnungsklausel im Grundgesetz die Gesetzgebungskompetenz gehabt und dürfe von der bundesrechtlichen Lösung abweichen. Der Gleichheitssatz lasse dem Gesetzgeber zudem einen weiten Gestaltungsspielraum, befand der BFH. "Generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen" seien zulässig, auch wenn sie mit "Ermittlungsunschärfen" verbunden seien, wie es in der Mitteilung des Gerichts heißt.
Der Senat bestätigte ausdrücklich, dass Gebäude bei der Bewertung eines Grundstücks im Hinblick auf die Grundsteuer außen vor bleiben dürfen. Der Gesetzgeber habe die Steuer an den Bodenwert knüpfen und damit pauschal die Leistungsfähigkeit erfassen dürfen. Der vom Gesetzgeber als Belastungsgrund angeführte Äquivalenzgedanke bedeute nicht, dass Gebäude auf dem Grundstück in die Bemessung einbezogen werden müssten. Denn, so der Senat, es komme nicht darauf an, ob Eigentümerinnen und Eigentümer die kommunale Infrastruktur tatsächlich nutzten. Die Grundsteuer sei eben keine individuelle Gegenleistung für die Inanspruchnahme einer kommunalen Leistung. In den Bodenwert finde zudem die Bebaubarkeit eines Grundstücks Eingang – ob und wie es tatsächlich bebaut werde, hänge dagegen in erster Linie von den privaten Investitionen der Eigentümerinnen und Eigentümer ab.
Gesetzgeber darf stark generalisieren
Auch individuelle Merkmale einzelner Grundstücke müssten nicht berücksichtigt werden. Die pauschale Heranziehung von Bodenrichtwerten vereinfache die Bewertung von mehr als fünf Millionen Grundstücken und mache das Verfahren handhabbar. Der Gesetzgeber dürfe bei der Ausgestaltung generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen, ohne „wegen der damit unvermeidlich verbundenen Härten gegen den allgemeinen Gleichheitssatz zu verstoßen“. Er dürfe sich "grundsätzlich am Regelfall orientieren und ist nicht gehalten, allen Besonderheiten durch Sonderregelungen Rechnung zu tragen."
Größere Abweichungen könnten allerdings korrigiert werden. Steuerpflichtige können einen niedrigeren Wert nachweisen, wenn er den pauschal ermittelten Grundsteuerwert um mehr als 30 % unterschreite.
Weitere Verfahren in München anhängig
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Reichweite: Die Grundsteuer betrifft in Baden-Württemberg rund 5,6 Millionen Eigentümerinnen und Eigentümer; mittelbar sind auch Mieterinnen und Mieter betroffen, da Vermieterinnen und Vermieter die Steuer häufig umlegen.
Das baden-württembergische Grundsteuergesetz unterscheidet sich vom sogenannten Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt: Im Bundesmodell fließt die Höhe der ortsüblichen Mieten in die Berechnung der Grundsteuer ein. Auch dagegen gab es Klagen, doch hatte der BFH zuvor bereits das Bundesmodell für rechtens erklärt. Baden-Württemberg wiederum darf laut Urteil auch von der Bundesregelung abweichen. Der Hintergrund: Da Bund und Länder sich bei der Grundsteuerreform nicht einigen konnten, hatte der Bund den Ländern zugestanden, die Grundsteuer selbst zu regeln.
Baden-Württemberg ist eines von fünf Bundesländern, die eigene Grundsteuergesetze verabschiedet haben, in den übrigen Ländern gilt das Bundesmodell. Protest gab es gegen sämtliche neuen Grundsteuer-Modelle, bundesweit reichten gut 2.000 Eigentümer Klagen ein. Am BFH seien derzeit weitere Verfahren gegen die Landesgrundsteuermodelle Hamburg, Hessen und Bayern anhängig, teilte das Gericht mit. Darüber werde man voraussichtlich im November dieses Jahres bzw. in der ersten Jahreshälfte 2027 verhandeln.
