Patzer bei Belehrung kostet Makler nur die halbe Provision

Ein Makler vergisst die Widerrufsbelehrung – die Verkäufer widerrufen nach Abschluss des Verkaufs, die Provision ist weg. Doch darf der Käufer dann ebenfalls die Zahlung verweigern? Das KG meinte: ja. Der BGH widerspricht.

Verliert ein Doppelmakler seinen Provisionsanspruch gegen eine Partei wegen deren wirksamen Widerrufs, kann er die andere Partei trotzdem auf Zahlung in Anspruch nehmen. Eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB scheidet aus, entschied der BGH (Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 223/25).

Der Makler war für eine Erbengemeinschaft mit dem Verkauf eines Berliner Reihenmittelhauses beauftragt. Vereinbart war mit Verkäufer und Käufer eine Provision von 3,57%. Der spätere Käufer hatte über Immobilienscout24.de ein Exposé angefordert, in dem der Makler die Käuferprovision deutlich auswies, und verpflichtete sich nach der Besichtigung schriftlich zur Zahlung. Später erwarb er gemeinsam mit seiner Ehefrau das Erbbaurecht samt Gebäude für 270.000 Euro.

Auf Verkäuferseite jedoch unterlief dem Makler ein entscheidender Fehler: Beim Abschluss des Maklervertrags fehlte die Widerrufsbelehrung. Die Erbengemeinschaft widerrief deshalb wirksam – die Provision war weg. Vom Käufer verlangte der Makler aber weiterhin 9.639 Euro.

Das LG Berlin II gab der Zahlungsklage statt. Das KG wies sie ab: Wenn der Makler die Verkäuferseite wegen des wirksamen Widerrufs nicht mehr auf Zahlung in Anspruch nehmen könne, müsse dies wegen des in § 656c Abs. 1 S. 1 BGB geregelten Halbteilungsgrundsatzes auch dem Käufer zugutekommen. Damit lag das KG nach Ansicht des BGH daneben.

Widerruf ist kein Provisionsverzicht

Der Provisionsanspruch gegen den Käufer war wirksam entstanden. Das Exposé mit dem eindeutigen Provisionsverlangen genüge der gesetzlich vorgeschriebenen Textform. Auch dass das verkaufte Gebäude auf einem Erbbaurecht stand, änderte laut I. Zivilsenat nichts daran, dass es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656a BGB handelte. 

Der spätere Widerruf der Verkäuferseite berühre den Anspruch gegen den Käufer nicht, so die Karlsruher Richter und Richterinnen weiter. Zwar sehe § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB vor, dass ein Erlass der Provision gegenüber einer Vertragspartei auch zugunsten der anderen wirkt. Einen solchen Erlass habe es aber nicht gegeben.

Der Makler habe auf seine Provision nicht verzichtet. Die Verkäuferseite habe vielmehr ihren Vertrag wegen der fehlenden Widerrufsbelehrung selbst widerrufen. Für eine Analogie, so der BGH, reiche das nicht. Eine planwidrige Regelungslücke bestehe nicht. § 656c BGB solle verhindern, dass ein Makler mit einer Vertragspartei Unentgeltlichkeit vereinbare und sich die gesamte Provision anschließend von der anderen Seite versprechen lasse. Ein Widerruf durch einen Maklerkunden sei dagegen etwas anderes.

Dass der Makler den Provisionsverlust durch seinen eigenen Fehler verursacht hatte, ändere daran nichts. Der Gesetzgeber habe auch Fälle im Blick gehabt, in denen ein Doppelmakler seine Provision nur von einer Seite durchsetzen könne. Einen vollständigen Verlust des Provisionsanspruchs habe er für solche Fälle gerade nicht vorgesehen. Der Makler hat damit zwar eine Provision verspielt. Die zweite darf er aber behalten.

Anm. d. Red.: Die Dachzeile enthielt einen Fehler, natürlich ging es, wie auch der Text ergibt, um einen Widerruf. Korrigiert am Tag der Veröffentlichung, 18:56 Uhr (pl).